1.- O artigo 1.348, do Código Civil enumera, exemplificativamente, as atribuições do síndico.
A “Convenção Condominial” e a “Assembleia de Condôminos” podem delegar outros poderes ao síndico.
Na hipótese aqui estudada, é preciso convocar uma assembleia específica (se a “Convenção Condominial” já não dispuser à respeito) para se discutir e votar a possibilidade de concessão de desconto no débito do condômino faltoso – autorização com poderes especiais e expressos para o síndico firmar acordo -.
Essa é a orientação dos Magistrados:
. GIL CIMINO: “Não são todos os atos que prescindem de autorização assemblear, senão os de administração especial ou extraordinária, que ‘só se validam mediante prévia outorga de poderes especiais e expressos da assembleia geral ou quando são por ela ratificados ‘a posterior’’ (J. NASCIMENTO F. NISKE GONDO, ‘Condomínio em Edifícios’, 5ª Ed., RT, p. 250). Essa necessidade de o síndico obter prévia autorização para realizar um ato de natureza extraordinária se revela de suma importância na exata medida em que se lhe exige praticá-lo no interesse da comunidade condominial. A precariedade das finanças do condomínio não implica justificativa idônea, e legal, para que se realize ato sem prévia autorização. (…) A propósito, exatamente para decidir esse tipo de questão é que existe a assembleia geral de condôminos, a quem exibirá o síndico suas contas e tudo o quanto do interesse do complexo condominial. Ao conferir a liberalidade aos condôminos inadimplentes, ainda que sobre seu propósito – de angariar fundos imediatos para o condomínio -, o réu descumpriu a convenção condominial, que determina a exigência de multa dos condôminos inadimplentes e, indiretamente, premiando-os em detrimento de outros que, em situação paritária, pagaram a multa e demais encargos derivados da mora, como previsto no art. 36 da Convenção Condominial, em consonância com o disposto no art. 1.336, I, § 1º, do CCB” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação nº 1040868-75.2015.8.26.0002 – 32ª Câmara de Direito Privado – j. 17.08.2017);
. PIVA RODRIGUES: “O síndico é administrador do interesse coletivo dos condôminos, razão pela qual deve atuar de maneira a não trazer prejuízo aos demais. O art. 1.348 do Código Civil elenca as atribuições do síndico de forma exemplificativa, o que possibilita outros poderes sejam delegados a ele através de convenção condominial ou até mesmo por meio de assembleias. Não é o que se verifica. Os poderes delegados ao síndico/administrador estão trazidos na ‘cláusula X’ da convenção condominial cuja cópia se encontra às fls. 18/33. De fato, verificando-se a Convenção de condomínio, não se atribui ao síndico poderes específicos para transigir em nome do Condomínio em questões desta natureza. (…) Não se pretende o total engessamento das atribuições executivas do síndico, mas sim seu equilíbrio com o ‘princípio da reparação integral’, norma basilar do sistema de responsabilidade civil. Portanto, inegável que deve continuar arcando com suas despesas ordinárias e extraordinárias através das receitas provenientes da cobrança das cotas condominiais. Dano comprovado. Quano ao nexo causal e a autoria, mostra-se evidente que a diferença entre o valor devido e o valor efetivamente pago se deu em razão do acordo entabulado pelo ex-síndico, ora apelado, que exonerou a obrigação do devedor da cota condominial em quitar a integralidade do débito. Passando-se à análise do elemento subjetivo da responsabilidade civil (dolo ou culpa), evidente que esta se deu em virtude da conduta deliberada do ex-síndico, ora apelado. Foi ele o responsável em realizar acordo extrajudicial anistiando considerável parcela do débito, mesmo não sendo detentor de poderes expressos para tanto ou autorização da assembleia condominial. Houve, no mínimo, culpa. Estão presentes, portanto, todos os elementos necessários para a caracterização do dever de indenizar” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação nº 0008480-26.2012.8.26.0590 – 9ª Câmara de Direito Privado – j. 06.09.2016); e
. DONEGÁ MORANDINI: “Descabia ao apelante, isoladamente, conceder as isenções de multas e encargos incidentes sobre contribuições condominiais em atraso, conforme apurado pelo laudo (fls. 395). Além da ausência de qualquer critério para tanto, as receitas do apelado não pertenciam ao apelante, razão pela qual não poderia, por conta própria, proceder às isenções sem a oitiva da massa condominial. Manifesto o prejuízo com as devidas isenções perpetradas pelo apelante, vez que os recursos derivados das multas e encargos deixaram de ingressar nos cofres do apelado. Essa conduta do apelante, por sua vez, não pode ser classificada como ato ordinário de administração do condomínio. Dependia, à luz do disposto pelo artigo 22, parágrafo 1º, incisos ‘c’, ‘d’ e ‘e’, da Lei n. 4.591, de 1.964, da prévia autorização da assembleia para deferir os descontos aos condôminos inadimplentes” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação Cível com Revisão nº 256.751-4/4-00 – 3ª Câmara de Direito Privado – j. 06.12.2005).
Porém, em sentido diametralmente oposto, os Magistrados:
. PLÍNIO PINTO COELHO FILHO: “É cediço que compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1.348, II, CC/02). O referido dispositivo elenca exemplificativamente algumas atribuições, mas nada impede que a assembleia ou convenção condominial conceda-lhe outras atribuições ou limite os poderes previstos em lei. Assim, verifica-se que a apelado não necessitava de autorização da assembléia de condôminos para realizar o acordo judicial. De acordo com o artigo 1348, inciso VIII, do CC/02, o síndico deve contas à assembléia anualmente e quando exigidas. Por outro lado, não havia qualquer previsão expressa na convenção de condomínio que exigisse prévia aprovação assemblear a autorizar que a síndica transacionasse em juízo (fls. 12/35). Ou seja, inexistia proibição para formulação de acordos. (…) O imóvel possuía outras dívidas, inclusive de IPTU e, por isso, provavelmente somente seria arrematado em um segundo leilão e por um valor bem abaixo do alegado pelo apelante. Ademais, antes que o condomínio pudesse ter seus créditos satisfeitos, haveria dispêndios com leiloeiro, advogado e custas processuais, de modo que o condomínio não receberia, de qualquer forma, o valor integral da dívida relativa às cotas condominiais inadimplentes. Assim, entendeu a síndica que seria mais adequado conceder um desconto, mas garantir, desde logo, a percepção da maior parte do montante da dívida. Ressalta-se que o montante recebido foi repassado integralmente ao caixa do apelante, podendo ser utilizado em benefício da coletividade de proprietários. Assim, considerando-se a ausência de comprovação de qualquer prejuízo ao condomínio, e diante da licitude do acordo judicial celebrado, a r. sentença deve ser confirmada” (negrito e grifo nosso) (TJRJ – Apelação Cível nº 0019657-29.2010.8.19.0209 – 14ª Câmara Cível – j. 28.08.2019); e
. NESTOR DUARTE: “A ré foi síndica do condomínio autor pelo período de janeiro/2013 a abril/2016. Representou o condomínio em ação judicial contra o condômino da unidade 103, que possuía débito no valor de R$ 130.100,71 em abril de 2016, concedendo abatimento ao devedor no valor de R$ 47.692,07, referente a juros e multas aplicadas, recebendo para o condomínio o valor de R$ 82.408,64, à vista. A ré juntou extratos bancários da época (fls. 177/182) e boletim de ocorrência de furto de bicos e encaixes de mangueira de hidrantes (fls. 183/184), avaliados em R$5.000,00, para comprovar dificuldades financeiras do condomínio, informando que optou pelo recebimento imediato da quantia para saldar as dívidas tributárias do condomínio e evitar que seu CNPJ fosse incluído no CDA da Prefeitura. O recebimento da quantia devida de uma só vez, com desconto de 36% aparentemente trouxe mais benefícios que prejuízos ao condomínio. Assim, não se vislumbra que a síndica tenha excedido seus poderes a ponto de tisnar o acordo de qualquer invalidade, considerando que o condomínio estava necessitando de recursos financeiros naquela ocasião. Em resumo, o acordo promovido pela ex-síndica, com o aval dos conselheiros foi benéfico à massa condominial e pode ser compreendindo como ato de gestão e não de disposição dos recursos do condomínio” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação Cível nº 1013134-54.2017.8.26.0011 – 34ª Câmara de Direito Privado – j. 04.07.2019).
Cautela e caldo de galinha não fazem mal a ninguém, diz antigo provérbio popular.
2. Aprovadas as contas “do período” pela assembléia condominial, aprovado restará o aquele acordo celebrado entre o síndico e o inadimplente?
Não, para alguns:
. DONEGÁ MORANDINI: “Não impressiona, de outra parte, o argumento de que os atos do apelante à frente do apelado foram referendados pelo Conselho Consultivo e pelas Assembleias realizadas. Esses, à vista das irregularidades apuradas no laudo de fls. 389/460, foram, às claras, induzidos a erro pelo apelante, que cuidou de escamotear os desvios de gestão por ele perpetrados na condução do apelado. Evidentemente, se os condôminos tivessem a exata noção das irregularidades praticadas pelo apelante, certamente as contas não teriam sido alvo de aprovação” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação Cível com Revisão nº 256.751-4/4-00 – 3ª Câmara de Direito Privado – j. 06.12.2005); e
. GIL CIMINO: “Ressalte-se que não bastaria a posterior aprovação das contas do período, pois é a dispensa desses pagamentos pelo síndico que deve ser aprovada em assembleia dos condôminos” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação nº 1040868-75.2015.8.26.0002 – 32ª Câmara de Direito Privado – j. 17.08.2017).
Por sua vez, o Magistrado CLOVIS CASTELO: “A prefacial, embasada no relatório da auditoria realizada nas contas do condomínio, atribui à acionada, que exerceu o cargo de síndica no período de 1993 a setembro/2000, o dever de efetuar o ressarcimento de valores em decorrência de concessões de abonos e consentimentos para que condôminos em atraso pagassem as cotas de condomínio sem o acréscimo de multas e correção, como exigido pela convenção condominial, atitudes essas que relata terem resultado prejuízo à massa. (…) Na exegese o art. 1352 do Código Civil/02, as deliberações da assembleia, quer tomadas por quorum básico, quer por quorum qualificado, somente podem ser reexaminadas por decisões judiciais no tocante aos seus aspectos formais (deliberações que exigem quorum especial ou proporcional, segundo a natureza da despesa a ser exigida da massa), já que a questões relativas ao seu conteúdo, ou seja, as questões relativas à administração condominial, não podem ser alteradas por decisão judicial, por se tratarem de questões de mérito ‘interna corporis’. A assembleia, assim, é apta a decidir todos os assuntos de interesse da comunhão pertencente aos condôminos, cuja eficácia é alheia ao reexame judicial. (…) Embora a auditoria tenha constatado a existência de saques do fundo de reserva sem autorização assemblear, pagamentos de despesas sem suporte, comissões pagas por terceiros sem repasse ao condomínio, pagamentos efetuados a título de salário-síndico, recebimento de cotas condominiais sem multas e juros e acordos com inadimplentes, tais questões foram arredadas na Assembleia Geral Ordinária de 30.3.2000 (fls. 421), que, com o objetivo de apreciar o relatório da administração referente ao período de janeiro a dezembro/1999, aprovou por maioria de votos as contas da administração exercida pela ex-síndica. Cabe aqui anotar que as constatações retro mencionadas não foram individualizadas por períodos. Assim, até dezembro/1999, não há que se falar em reexame judicial, uma vez que a assembleia apôs uma ‘pá de cal’ na pretensão contida na prefacial” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Apelação com Revisão nº 1247508-0/6 – 35ª Câmara de Direito Privado – j. 13.04.2009).
3.- A Assembleia Geral, poderá, ainda, autorizar o síndico a parcelar a dívida e fixar o número de parcelas.
4. Pode a “Assembleia de Condôminos” autorizar a exclusão dos juros e da multa do cálculo se é a “Convenção Condominial” que estipula esses acréscimos na hipótese de inadimplemento?
Se ao aqui aprendiz for permitido dizer, uma assembleia extraordinária com o quorum de 2/3 dos condôminos — e não apenas dos presentes — poderia isentar o condômino devedor do pagamento dos juros e da multa; já que esse é o quorum para se alterar uma Convenção Condominial (obs.: “Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção …” <primeira parte, caput, artigo 1.351, do Código Civil>).
5.- Por fim, se o síndico concede desconto para um condômino, terá que conceder para outros – princípio da isonomia -.
Isso poderá implicar em problemas ao condomínio:
. aqueles que pagaram sua dívida com os acréscimos da mora poderão reclamar a restituição; e
. o condômino adimplente poderá se sentir desmotivado em pagar o boleto em dia.
6.- Por cautela, no mínimo, ainda que prevista a possibilidade de desconto a condômino inadimplente na “Convenção Condominial”, impõe-se a convocação de assembleia, no caso, assembleia extraordinária.
Isso decorre da lição deixada pelo saudoso advogado NELSON KOJRANSKI: “Chega, porém, um dia em que o condômino faltoso resgata todo o seu débito. O síndico, alegre e satisfeito, lhe confere quitação e remete a quantia para a caixa condominial. Certo? A meu ver errado. É que os verdadeiros credores, embora representados em juízo pelo condomínio, são os demais condôminos que deram cobertura ao devedor. É de se considerar que, durante o período da inadimplência, os bons pagadores tiveram de ‘emprestar ao condomínio’ (ainda que compulsoriamente) a quantia que o condômino faltoso deixou de pagar. Neste passo, releva observar que o simples depósito do valor recebido na caixa condominial favorece diretamente o infrator, uma vez que também ele continua integrando o condomínio e, via de consequência, participa proporcionalmente da caixa condominial. Salta aos olhos que, depositando na caixa comum a quantia recebida do inadimplente, estar-se-á favorecendo, diretamente, o mesmo inadimplente na proporção de sua participação no condomínio. Significa que, indevidamente, estará sendo favorecido, na extensão de sua participação, do valor real com que os condôminos pontuais contribuíram para cobertura do devedor. Em outras palavras, os condôminos pontuais, que emprestaram determinado valor, receberão, em restituição, valor menor do que forneceram a título de ‘empréstimo’. Logo, se os condôminos pontuais são os únicos pagadores do inadimplente, o valor dele recebido constitui crédito exclusivo destes mesmos condôminos pontuais, embora, para fins judiciais, em obediência ao disposto nos incisos II e VII do art. 1.348, cabe ao síndico a cobrança das contribuições condominiais. Como se vê, o síndico tem o dever legal de cobrar. Alega que o crédito é do condomínio, mas em verdade, o faz em nome dos condôminos que deram cobertura ao inadimplente. Nascimento Franco, apoiado em denso estudo de autores franceses, ressalta que, quando se trata de suprir a falta de pagamento de cotas por condôminos inadimplentes, duas regras fundamentais regulamentam a questão: uma calcada no art. 1.315 do CC, que obriga o condômino a concorrer para as despesas de conservação da ‘coisa’ e suportar os ônus a que estiver sujeita e outra, no artigo 1.318 do mesmo CC, que determina que as dívidas pagas por um condômino em proveito da comunhão devem ser regressivamente reembolsadas pelos demais, uma vez que se viram na contingência de pagar, além da sua, cota extra para reforço temporário de arrecadação condominial” (Condôminos ignoram que são credores, in Tribuna do Direito, caderno Direito Imobiliário, maio/2011, p. 6)”, mesmo porque os condôminos atuais poderão reclamar os seus créditos, cujos pagamentos da taxa condominial tenham sido mais recentes.
7. É preciso, sempre, atentar para o fato de que o Poder Judiciário não é um “bloco monolítico” e que uma manifestação, ainda que de Poder, dependa, quase sempre, da “caneta” de quem o usa, isto é, da sua formação, em todos os sentidos: pessoal, familiar (pobre, rica), religiosa (de alguma religião, praticante ou não), de vida (vivência), filosófica, sociológica, política, etc., enfim de uma multiplicidade de fatores.
