Um ponto de vista administrativo, jurídico e do campo da engenharia diagnostica
Sem dúvidas de qualquer natureza, o síndico é um gestor condominial, que tem como principal tarefa executar as normas e decisões condominiais, passando pela legislação em vigor, pela convenção e regimento interno de cada condomínio, até chegar à execução das decisões assembleares válidas.
Mas, em detrimento das mais variadas tarefas e responsabilidades deve-se frisar nesse momento a autonomia administrativa do síndico frisada pelo rol de responsabilidades transcritos nos artigos 1348 do Código Civil e 22 da Lei 4591/64.
Desde primeiro de Dezembro/2019, estamos de olho na China, assustados com esse vírus COVID – 19, ou coronavírus. Ao espalhar-se pelo mundo com seu potencial de alta transmissibilidade, gerou a declarada pandemia mundial, pela OMS (Organização mundial de saúde) neste último 11/03/2020, modificando sem precedentes as rotinas pessoais, sociais e condominiais de todo Brasil e mundo no último século.
De forma local, os governos estaduais e do Distrito Federal, vem tomando medidas sociais restritivas de nível preventivo cada vez mais impactantes à nossa rotina.
Ainda que não exista, até a presente data, nenhuma norma ou legislação de âmbito taxativo e específico para condomínios, e em se tratando de um momento de caso fortuito e força maior, pode sim, o síndico(a), e podemos até afirmar que o síndico (a) deva tomar medidas preventivas no que tange o zelo que lhe imposto pelas leis, de cunho coletivo, em atenção a situação de calamidade pública, e ao cenário especial e atípico de atenção à saúde, de nível internacional vale ressaltar, no qual estamos inseridos no momento, sem a deliberação assemblear, tais como:
- Espalhar
cartazes e informativos que divulguem informações verdadeiras e previamente
checadas sobre:
- Higiene pessoal, lavagem de mãos e rosto a todo momento com água e sabão;
- Uso de álcool em gel ou álcool líquido 70% (para o uso de álcool líquido pode ser usado borrifador e abastecido com o mesmo);
- Que quando for estritamente necessário a pessoa esteja na rua que não coloque mãos nos olhos, boca, nariz e ouvidos;
- Uso de elevador, seja subida ou descida, deve ser feito tão somente com os membros do núcleo familiar;
- Que a tosse ou espirro tem de ser protegidos com lenço de papel descartável ou com o braço (o braço deve ser imediatamente higienizado);
- Que para sair de casa, que seja só se realmente precisar e para o estritamente necessário; e,
- Que os maiores de 60 anos, pertencem ao grupo mais vulnerável e por isso devem redobrar seus cuidados, não recebendo visitas, não deixando ninguém entrar em casa, não saindo para mercados, eventos religiosos e outros espaços de aglomeração.
- Dispor de recipientes com álcool em gel, ou álcool líquido 70%, ou pano antisséptico ou lenço antisséptico ou algum produto que ajude na desinfecção ou na mitigação de agentes transmissores de patogenias;
- Não permitir a entrada de terceiros como carteiros e entregadores nas guaritas e portarias dos condomínios;
- Recomendar que não se use ou use na menor quantidade de vezes possíveis os coletores biométricos, ressaltando o imediato uso posterior de álcool em gel e a melhor brevidade da lavagem das mãos e rosto;
- Orientar aos moradores que não recebam visitas no sentido de diminuir ao máximo o fluxo de pessoas sejam pertencentes a massa condominial e ou de terceiros ao condomínio REFORÇANDO QUE o síndico não tem poder de polícia;
- Fechar áreas comuns (não precisa de assembleia) como salão de festas, áreas gourmet, varandas gourmet, home cine, pet care, day spas, brinquedotecas e todas as demais áreas comuns de modo a não fomentar o uso das mesmas;
- Em nível de RH, dispensar os maiores de 60 anos se for possível, modificar os horários de trabalho dos demais colaboradores de modo que os mesmos consigam usufruir do transporte público fora do horário de rush;
- Ao menor sinal de fragilidade de imunidade, ou de transcurso de doenças, gripes, dengue, doenças respiratórias, asmas, bronquites, renites, não fazer contato com terceiros ao núcleo familiar e manter a distância de 1,5 metros;
- Higienizar-se após contato com superfícies comuns como portas, bancadas, elevadores, maçanetas de caros e etc;
- Reuniões de conselhos, comissões, moradores e etc devem ser canceladas e adiadas ou resolvidas de modo virtual por aplicativos, telefones, plataformas e etc; e,
- Adiar assembleias que não sejam urgentes, ou utilizar-se de meios eletrônicos para debater assuntos rápidos de nível urgente[1].
Aos gestores condominiais, síndicos(as) é altamente recomendável que nesse momento cerque-se de técnicos administradores, advogados e engenheiros para que possamos fazer o condomínio passar por este momento da melhor forma possível.
Informações alarmistas, políticas ou religiosas devem ser evitadas e não devem ser repassadas pelos síndicos ou gestores do Condomínio às suas massas condominiais de modo a não corroborar com pânicos e histerias coletivas que não ajudam e que são completamente desnecessários nesses momentos.
Os gestores condominiais estão acostumados em lidar com manutenções, obras e reformas das mais variadas espécies; lidando com trabalhos realizados nas áreas comuns, mas também avaliando e monitorando serviços técnicos em execução nas unidades privativas. Para esses profissionais, documentos como o PMP – Plano de Manutenção Preventiva, projetos executivos e normas técnicas – em especial a NBR 16280:2015, que trata da gestão de reformas, são ferramentas de planejamento e trabalho em suas jornadas diárias.
Mas como lidar com manutenções, obras e reformas nos tempos da COVID-19?
Um ponto importante que não se pode deixar de considerar, é que por conta da quarentena recomendada, ou melhor, do sugerido isolamento voluntário, pelas autoridades médicas, a tendência é de que os prédios estejam com mais movimento de pessoas ao longo de todo o dia. Ou seja, mais uma preocupação que demandará atenção, planejamento e ação por parte dos Síndicos e Síndicas.
Antes das orientações de como conduzir questões técnicas nesse cenário de quarentena, vale relembrar alguns pontos críticos da NBR 16280 de 2015. Essa norma, que originalmente foi publicada pela ABNT em 2014, revisada e republicada em 2015, cuida do tema “Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos”. Não é intenção do presente artigo entrar nos pormenores técnicos da norma. Todavia, de forma geral, convém destacar os passos gerais que devem ser tomados antes de qualquer realização de serviços técnicos em Condomínios, sejam nas áreas comuns, sejam em unidades privativas:
PASSO 01 – Elaborar o PLANO DE REFORMA, que normalmente congrega projetos,
memoriais, orçamentos, cronograma, lista de pessoal, e outros, além dos
comprovantes de registro de responsabilidade técnica junto aos conselhos
profissionais dos engenheiros, arquitetos ou técnicos.
PASSO 02 – Indicar a empresa ou profissionais que responderão como RT – Responsáveis Técnicos pela execução da obra.
PASSO 03 – Submeter a documentação ao Condomínio que deverá avaliar, por meio de empresa ou profissionais habilitados, o alinhamento do conteúdo à norma, bem como se há potenciais riscos para as áreas comuns do prédio. Pode haver necessidade de complementações e alterações antes de um parecer favorável para início do serviço.
PASSO 04 – Havendo recomendação para prosseguimento da reforma, exarado por empresa ou profissionais qualificados e habilitados, o gestor condominial deve avaliar o interesse, momento e cronograma da obra, antes de efetivamente liberar o início dos trabalhos.
PASSO 05 – Durante a realização da reforma, o Condomínio pode solicitar, a qualquer momento, informações sobre o andamento da execução e alinhamento ao plano de reforma junto ao RT.
PASSO 06 – Ao fim da obra, cabe ao Condomínio manter o registro atualizado de tudo que se passou no acervo técnico da edificação.
Retomando o tema do artigo: mas como lidar com manutenções, obras e reformas nos tempos da COVID-19?
MANUTENÇÕES
Ainda que algumas manutenções preventivas e/ou corretivas possam ser
postergadas, é essencial que aquelas relacionadas aos sistemas essenciais do
prédio (energia, água/esgoto, gás, ventilação, incêndio e acessibilidade)
permaneçam dentro do programado originalmente.
Importante cobrar os profissionais e/ou empresas envolvidas o respeito às Normas Regulamentadoras de segurança do trabalho, especialmente no que tange aos equipamentos de proteção individuais e coletivos.
A quarentena forçada é um bom momento para revisar se os contratos estão em dia, se possuem responsável técnico qualificado e habilitado, e se os mesmos estão registrados junto ao CREA, CAU ou CFT.
REFORMAS NAS ÁREAS COMUNS
De forma geral, a não ser que se trate de emergências com impacto nos sistemas principais do prédio (energia, água/esgoto, gás, ventilação, incêndio e acessibilidade), a recomendação é que sejam suspensos quaisquer serviços técnicos, evitando a aglomeração de pessoal, bem como o levantamento de detritos que possam causar danos respiratórios ou alergênicos.
Na impossibilidade de pausa nestas reformas, convém cobrar às empresas e/ou profissionais que tomem precauções extras quanto ao confinamento do espaço sendo trabalhado, garantia de ventilação do mesmo, e aumento na frequência no descarte de materiais.
As questões abordadas no item “MANUTENÇÃO” referentes à segurança do trabalho,
valem para reformas nas áreas comuns.
REFORMAS NAS UNIDADES
Novamente, o adiamento da reforma se mostra a melhor opção a ser adotada pelo proprietário ou inquilino. Ainda que em uma escala menor, reformas em unidades privativas podem sim causar impactos à saúde dos vizinhos e até mesmo riscos para a edificação de forma geral.
Havendo intenção de se prosseguir com a execução de serviços técnicos, de qualquer natureza, é essencial que a gestão condominial, em conjunto com sua assessoria técnica, avalie com cuidados e atenção extra o plano de reforma – especialmente métodos destrutivos, materiais a serem aplicados, remoção de entulhos, etc.
Durante a reforma, são necessários cuidados especiais com a ventilação – podendo ser necessário a instalação de sistema de exaustão negativa para o decorrer da obra, e a vedação dos espaços de forma a evitar partículas suspensas no ar.
É normal que o gestor condominial não se sinta contável com obras nesse momento de isolamento social que, pelos seguintes motivos:
- circulação de gente estranha ao condomínio, aumentando a vulnerabilidade sanitária;
- redução temporária dos colaboradores do condomínio para limpeza constante das áreas afetadas pela obra;
- condomínios com as vezes 1 (um) único elevador por prumada, dificultando o isolamento da circulação da obra;
- controle de poeira e estiva, numa época onde começa a temporada das ites (rinite, sinusite) que baixa a imunidade da população em muitos estados do país;
- muito mais que a maioria fazendo home office e barulho aumentando os conflitos; e,
- impossibilidade de fazer assembleia para ter essas regras desenhadas.
Por fim, uma
recomendação que vale para todos os casos é o Condomínio se precaver por meio
de uma assessoria técnica de engenharia e/ou arquitetura para o acompanhamento
das obras e reformas seja das áreas comuns ou da fiscalização e acompanhamento
das áreas privativas. Afinal, um bom gestor condominial não é aquele que sabe
tudo, mas aquele que cerca de boas assessorias e de bons profissionais.
[1] No caso de adiamento de assembleias gerais ordinárias, que venham a ter eleição de síndico, é prudente conversar com o gerente de seu banco para que você possa estar previamente orientado e ciente de como resolver da melhor forma possível com as ferramentas disponíveis diante de tão diferente cenário.
Coautor: Fernando Autran Jr. – Engenheiro, especialista pela UnB e USP, com mais de 20 (vinte) anos de experiência em Engenharia Diagnóstica. Hoje divide seu tempo entre palestras para o mercado condominial e a direção de sua empresa PERICIAPREDIAL ENGENHARIA DIAGNÓSTICA & COSULTORIA ESPECIALIZADA (@periciapredial).
