A ação renovatória é um procedimento judicial que garante a renovação da locação comercial, mesmo que contra a vontade do locador.
Assim, quando o locador (dono do imóvel) não concorda com a renovação da locação comercial, o locatário (comerciante ou empresário), pode conseguir o direito de renovar esse contrato com o objetivo de proteger sua atividade econômica.
Então, para garantir que atividade continue sendo explorada no mesmo local, o locatário precisa cumprir 3 principais requisitos da Lei de locações, vejamos:
- Possuir um contrato escrito e com prazo determinado:
Nesse caso, o contrato de locação precisa, necessariamente, ser celebrado por escrito, ou seja, aquele “contrato de boca”, ou verbal, não lhe garante o direito a renovação da locação.
Além disso, o tempo da locação precisa ser estabelecido por um prazo determinado. Nesse caso, deixe claro no contrato qual o tempo da locação. Se você tinha um contrato e o tempo já foi cumprido, mas você permaneceu com a locação exercendo sua atividade comercial, saiba que esse tempo fora do que foi estabelecido, em regra, não será contado caso você precise recorrer à ação renovatória. 
- Prazo mínimo de 5 (cinco) anos:
Esse prazo pode ser alcançado por meio de um único contrato ou pela soma de vários contratos escritos firmados. Nesse caso, se você fez um contrato inicial de 2 anos, depois outro de 1 ano e, por fim, outro de mais 2 anos, como a soma dos contratos alcança o prazo mínimo de 5 anos, há possibilidade de conseguir a renovação.
Atenção: Cuidado com os contratos que possuem um pouco menos de 5 anos. Muitos locadores (donos do imóvel) fazem contratos de 4 anos e meio para tentar fugir da renovação obrigatória, porém, se isso for comprovado, essa cláusula pode ser anulada.
- Exploração do mesmo ramo de atividade por 3 (três) anos:
Nesse caso, se o locatário estiver ocupando o imóvel por um longo tempo, mas mudar o ramo de atividade, essa nova atividade precisará ser exercida por, pelo menos, 3 anos para garantir a renovação (pequenas alterações de atividades ou serviços podem ocorrer, caso a atividade principal não se altere).
Vale ressaltar que o direito a renovação tem um prazo: precisar ser exercido no máximo entre 1 (um) ano e, no mínimo, 6 (seis) meses antes do fim do prazo do contrato, e só vale para locações que têm como objetivo explorar uma atividade comercial, como vendas, compras, prestação de serviços, entre outras.
Ademais, o locador não pode cobrar qualquer valor do inquilino para que o contrato de locação seja renovado. Essa cobrança para renovação foi proibida pela Lei 8.245/1991, em seu art. 45.
Atenção: a cobrança de “Luvas Iniciais” (res sperat, cessão de uso, taxa de adesão, entre outras denominações) é permitida pela lei. Esse valor, cobrado no início do contrato, é um tipo de retribuição ao locador pela transferência do planejamento, infraestrutura, clientela e fundo de comércio que acompanha o imóvel. Essa cláusula é válida e muito comum nas locações de espaços em Shopping Centers.
Esses foram os 3 principais requisitos trazidos pela Lei, o objetivo do artigo não é esgotar o assunto, mas ajudar você a entender melhor seus direitos.
Então, se você é locador ou locatário e está com problemas para renovar um contrato de locação comercial, não deixe de consultar um profissional de sua confiança para evitar problemas.
