Entenda o que é e porque o assunto é polêmico
Alteração de fachada sempre é um assunto que gera polêmica. Isso porque o tema pode ser tratado de diversas formas possíveis.
“Infelizmente não existe apenas um entendimento para tratar deste assunto”, explica o advogado especializado em condomínios, André Luiz Junqueira. Isso devido a certas particularidades do assunto – e também a múltiplos entendimentos nos tribunais brasileiros.
Porém, não são todos os pontos da vida em condomínio que estão tão bem explicados no Código Civil, que, em seu artigo 1.336, expressa:
“São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Ou seja, por mais que existam caminhos diferentes quando se trata de alteração de fachada, sempre se parte de um ponto em comum: a de que a fachada não pode – e não deve – ser alterada pelos condôminos de forma unilateral, apenas com a anuência do condomínio.
E não é qualquer anuência. Aqui, geralmente, estamos falando em quórum específico para isso: dois terços ou até unanimidade – algo que sabemos ser muito difícil de se conseguir, principalmente em empreendimentos maiores.
Envidraçamento
Uma das alterações de fachada mais comuns é o envidraçamento da sacada ou varanda.
“Geralmente isso ocorre logo na primeira ou na segunda assembleia do condomínio”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Mas para uma alteração do tipo é importante não apenas a anuência assemblear, mas também verificar na prefeitura se isso está dentro da lei. Também é fundamental checar, junto à construtora, se há capacidade estrutural para esse peso extra dos vidros.
E, falando em assembleia, aqui já começam as discordâncias. Há quem defenda o quórum de 100% dos condôminos, e outros, dois terços.
“A fachada é área comum do condomínio e, para sofrer alterações, pede unanimidade em sua alteração”, explica o advogado especializado em condomínios Márcio Spimpolo.
Outro ponto são as regras do próprio condomínio.
“É importante checar, também, o que diz a convenção do condomínio sobre o tema. Caso o documento aborde o tema, é esse o quórum que deve ser seguido”, analisa Gabriel Karpat.
Ainda na assembleia que aprova a possibilidade de envidraçamento, é importante aprovar um modelo a ser seguido por toda a coletividade.
“É fundamental deixar claro qual deve ser o projeto a ser seguido, o tipo de vidro, de forma a evitar diferenças”, aponta André Junqueira.
O síndico profissional Nilton Savieto ainda explica o que mais deve ser discutido. “Deve-se decidir também como fica a parte interna: pode usar cortina? De que tipo? Persiana? Bandôs? Devemos sempre lembrar que a fachada deve ser harmônica”, pontua.
Esse tipo de tomada de decisão é necessária à medida que, com a decisão assemblear, fica mais difícil que, no futuro, os condôminos decidam descaracterizar a fachada com decorações diferentes – e que possam deixar a fachada desarmônica.
Manutenção da fachada
Há momentos, porém, em que a fachada do condomínio precisa passar por uma revitalização ou manutenção.
Nesses casos, caso não haja nenhum tipo de alteração de cor, materiais usados, acabamentos, esquadrias, etc., não há necessidade de votação em assembleia sobre o tema.
Porém, principalmente em prédios mais antigos, pode ocorrer de ser necessária uma manutenção na fachada e os materiais não estarem disponíveis. Em edificações revestidas por pastilhas, por exemplo, isso é comum.
“Em prédios de 40, 50 anos, ainda é possível encontrar as pastilhas em locais como ‘cemitérios de azulejos’. Nesses casos, quando encontramos, compramos tudo. Outro ponto importante é, sempre que uma pastilha cair, pedir para os funcionários guardarem – o que pode fazer uma grande diferença no momento da manutenção”, observa Nilton Savieto.
Outra situação, porém, pode envolver uma emergência. Como, por exemplo, uma esquadria que já não se encontra mais no mercado começa a apresentar infiltração e precisa ser trocada.
“Nestes casos, é importante estudar a melhor possibilidade para o presente e para o futuro. Escolher um modelo próximo do original e estabelecer este padrão para as próximas trocas, em assembleia, é fundamental para a harmonia arquitetônica”, aponta Nilton.
Essa decisão deve ser tomada em assembleia, com item específico.
Para André Junqueira, porém, é importante entender qual é o tipo de situação para saber qual é o quórum necessário – como em qualquer outra benfeitoria nas áreas comuns do condomínio.
“Se for uma questão de embelezamento apenas, seria uma obra voluptuária e, para isso, são necessários dois terços dos votos, mas uma benfeitoria de emergência deve ser votada como tal”, analisa ele.
Direitos autorais da obra de engenharia
Há também outro aspecto na alteração de fachadas de edifícios: os direitos autorais da obra de engenharia.
Por isso, é importante, antes de alterar a fachada, consultar a construtora e o arquiteto que assinou o projeto.
“Já aconteceu de cuidarmos, aqui, de um prédio que estava precisando de uma manutenção da sua fachada, que era revestida de pastilhas e não encontramos as mesmas para compra. Pesquisando, conseguimos o contato do próprio arquiteto, que nos ajudou a dar um direcionamento interessante para o que precisávamos fazer”, conta Gabriel Karpat.
Marcio Spimpolo também alerta sobre a importância de se respeitar o autor da obra.
“Aquele desenho, obra, também é propriedade intelectual de alguém, e isso deve ser respeitado pela coletividade”.
Partes comuns internas
Falando em fachadas, dificilmente pensa-se em áreas internas, não é mesmo? Mas áreas comuns como halls de elevadores dos andares também são fachadas e devem ter sua harmonia respeitada.
“Aqui também cabe o bom senso. Se houver concordância de todos no andar, é possível alterar. Desde que sem colocar em risco a segurança de todos”, analisa Gabriel Karpat.
