Em entrevista com a Dra. Luciana Lozich, sócia da Karpat Sociedade de Advogados em Curitiba, perguntamos quais são os principais cuidados que se deve ter na hora de locar um imóvel. Confira!
- Quais são as pegadinhas mais comuns na locação?
Quando se loca um imóvel é necessário ficar atento a vários detalhes, como:
Os valores das taxas de condomínio: O art. 1336, I do Código Civil diz que é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio. E quando a lei menciona condômino, este é o proprietário e não locador. O inquilino é morador, mas não condômino. No entanto, por força do contrato de locação, o locador pactua com o locatário o pagamento das taxas condominiais. Antes de entrar em um imóvel, o inquilino deve verificar os últimos boletos de condomínio para não incidir em erro. Muitas vezes as imobiliárias informam apenas o valor da taxa fixa, sem acréscimos de outras extras e quando o locatário recebe o primeiro boleto do condomínio para pagamento pode ter uma surpresa inesperada com relação aos valores.
Outra dica importante é verificar se a energia e gás terceirizado foram efetivamente ativados, porque as companhia elétricas e empresas de gás demoram até 05 (cinco) dias úteis para fazer a ligação dos serviços e o inquilino pode se mudar apressadamente e ficar sem esses serviços básicos até a efetiva ativação do serviço.
Atentar também ao preenchimento e cláusulas do contrato de locação. Sempre ficar atento aos valores e verificar se as bonificações são aquelas anteriormente pactuadas no ato da apresentação do imóvel.
Verificar se as multas no contrato foram dirigidas apenas a uma das partes, assim como contratos leoninos que geram direitos apenas aos proprietários. Lembrar que os locatários também têm direitos a serem cumpridos pelos proprietários, descritos de forma exaustiva na lei de locações (Lei nº 8.245/91). Como um exemplo de taxa a ser paga pelo proprietário é o fundo de reserva, que geralmente vem no boleto de condomínio, mas deve ser reembolsada ao locatário. Da mesma forma se procede a cobrança de despesas extraordinárias de condomínio. Essa taxa é de responsabilidade do locador (dono do imóvel), mas alguns contratos especificam que o inquilino assume as cobranças.
O locatário só tem a obrigação de pagar as despesas mensais e corriqueiras do condomínio como as que envolvam salários dos empregados do prédio, manutenção, limpeza, contas de água e luz consumidas em áreas comuns. O inquilino não é obrigado a pagar despesas extraordinárias como reformas, pinturas do prédio, construções, instalações de interfones e playgrounds.
2- O que devemos ficar atentos no preenchimento do contrato de locação?
O locatário deve ler e entender todas as cláusulas do contrato. Se tiver dúvida sobre alguma cláusula antes de assiná-lo esse é o momento para a correção ou entendimento. Depois de assinado, somente poderá ser discutido judicialmente. É importante prestar atenção nos itens: valor do aluguel, prazo de início e de término da locação, periodicidade do reajuste, o índice que vai ser usado e como o aluguel será pago.
Nunca deve ser assinado nada sem ler ou ter compreendido perfeitamente os termos do contrato. Parece óbvio, mas uma falha na leitura pode causar diversos transtornos futuros.
3- E na vistoria? No que devemos nos atentar?
É algo fundamental sempre deve ser verificado item por item. Muito importante é ler toda a vistoria e se algum item não estiver de acordo é necessário contestar formalmente. Verificar no contrato o prazo para contestar, eis que a lei é omissa nesse aspecto. Caso não haja contestação é reconhecido o aceito tácito do locatário e ao final corre o risco de pagar por alguma coisa que poderia estar danificada desde a época do recebimento do imóvel. Importante também lembrar que no decorrer do contrato se algum item precisar de manutenção deve ser comunicado a imobiliária para realização dos consertos.
Deve ser prestada muito atenção ao estado do imóvel como o estado de paredes, fiação elétrica, água, torneiras, janelas, móveis que possam ser alugados juntos, pintura, infiltrações, etc. Importante requerer os valores dos bens que por ventura alugue com o imóvel e sempre verificar se algo está quebrado ou arranhado.
* Depois de acompanhar a vistoria, relacione o estado geral do imóvel, faça três vias e guarde uma protocolada pelo proprietário e pela imobiliária. Dessa forma, você tem embasamento para reclamar de futuros problemas.
4- Quais problemas podem ser evitados com mais atenção?
Os problemas a serem evitados além de atenção aos detalhes do contrato mencionado anteriormente são relativos à manutenção do imóvel. Sempre que o locatário for realizar qualquer mudança no imóvel deve comunicar a imobiliária para dar ciência das alterações que serão realizadas para verificar se terão autorização expressa do proprietário. O locatário tem que ter ciência que o imóvel pertence a um terceiro e mudanças estruturais podem causar problemas futuros na edificação ou se forem mudança simples sem autorização, eles não terão o reembolso.
No fim do contrato, caso verifiquem que alguma manutenção possa ser realizada pelo locatário, é aconselhável realizá-la, tendo em vista que pode ficar mais oneroso caso o prestador seja de terceiros, como os das imobiliárias.
Já as pinturas e reparos do imóvel são aconselháveis que sejam realizadas pelos prestadores das imobiliárias, tendo em vista que muitas vezes a pintura com o prestador do locatário não saem da forma como o locador exige e devem ser refeitas, sendo mais oneroso ao inquilino.
