Saiba como deve ser a primeira assembleia do condomínio
A assembleia geral de instalação (AGI) é uma assembleia que só ocorre uma vez na grande maioria dos condomínios: é quando os condomínios podem finalmente ser ocupados – o que acontece, geralmente, após uma vistoria do Corpo de Bombeiros e com a expedição do Habite-se.
É importante também que as áreas comuns estejam em condições de serem habitadas – não são apenas as unidades que devem estar em condições de ocupação.
“A portaria, a garagem, as passagens devem estar em condições de serem usadas, permitindo a entrada e saída dos moradores”, aponta o advogado especializado em condomínios Alexandre Marques.
O que deve ser debatido?
Geralmente, não são muitos os temas a serem discutidos em uma assembleia de instalação: a instalação do condomínio, a eleição de síndico, subsíndico se a convenção pedir, conselho fiscal, a apresentação da administradora e a aprovação de uma previsão orçamentária para o próximo período.
“Não costumo colocar outros itens na pauta. Apesar de não serem muitos assuntos a serem discutidos, é importante que se decida com calma e transparência acerca dos mesmos”, ensina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
É importante também ressaltar que só depois dessa assembleia é feita a tão esperada “entrega das chaves” e o condomínio pode ser ocupado.
Também vale dizer que é a partir desse ponto que a taxa condominial pode ser cobrada dos proprietários.
Momento complexo
É justamente nesse ponto que reside a complexidade da assembleia geral de instalação.
“Muitas vezes em assembleias do tipo precisamos lidar com condôminos que estão ansiosos para mudar, com a entrega atrasada das unidades. Não é difícil escolher o síndico ou aprovar a previsão. O complexo é que muitas vezes os condôminos entendem que esse é o momento de tirar todas as suas dúvidas e registrar suas queixas contra a administradora”, explica Vania Dalmaso, gerente geral de condomínios da administradora ItaBR.
Há também empresas que desejam implementar o condomínio sem estar com a documentação em ordem, o que pode gerar muitos problemas – já que o interessante para a construtora é que os condôminos passem a arcar com as despesas do dia a dia do local, até então custeadas por ela.
Previsão orçamentária
Um dos pontos mais esperados na AGI é a decisão da previsão orçamentária para o próximo período.
É importante salientar que os custos do empreendimento devem ser estudados de acordo com a sua situação e com as suas particularidades.
“Não dá para fazer uma projeção baseada em outros empreendimentos. É importante que seja algo realmente pensado no projeto daquele condomínio”, explica Gabriel Karpat.
Outra recomendação é que a previsão orçamentária seja elaborada pensada na ocupação do empreendimento.
“Uma previsão escalonada acompanha melhor os gastos dos primeiros meses do condomínio, que podem variar bastante de um mês para outro, já que muitas unidades podem estar em obras, mas poucas efetivamente sendo usadas como moradia”, explica Gabriel.
A dica é marcar outra assembleia dali a três meses, para novamente debater os custos correntes – que já terão outro perfil.
Também é importante ressaltar a sobre contratos de manutenção durante esse período. “Com o condomínio recém entregue, é importante checar quais itens estão na garantia – e seguir o que está no manual do proprietário, de forma a assegurar a manutenção correta dos aparelhos e a evitar que se perca a garantia da construtora”, explica.
Muitas vezes, a aprovação do valor da cota condominial pode ser problemática, uma vez que os condôminos não dimensionaram corretamente o que seria necessário para manter o empreendimento funcionando de forma adequada – e pode gerar agitação na assembleia.
“Uma forma de minimizar essa situação é primeiro eleger o síndico e a equipe diretiva. Dessa forma, quando forem discutidos os valores, já é possível saber quem serão os responsáveis por fazer essa interlocução entre a administradora e os condôminos.
Cota condominial e construtora
Outro ponto que deve ser levado em consideração é o valor da cota condominial já que, algumas vezes, as construtoras querem se isentar se pagar o mesmo valor que os outros condôminos.
“Isso é ilegal. As unidades, sejam da construtora ou não, devem pagar a cota de acordo com o que está expresso na convenção, seja por fração ideal ou por unidade”, explica Alexandre Marques.
Depois da assembleia
Com a ata da assembleia em mãos assinada pelo presidente e pelo secretário da assembleia é que o condomínio fica oficialmente instituído e pode entrar com pedido de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).
Apesar de não ser uma empresa, é só com o CNPJ em mãos que o condomínio poderá contratar pessoal e serviços para si. Até então, os serviços executados no local eram pagos pela construtora ou incorporadora.
Construtora pode ser a síndica?
Já houve casos levados à Justiça em que a construtora impunha aos condôminos, via convenção, que a empresa atuaria como síndica do empreendimento nos primeiros cinco anos depois da instalação do condomínio.
Cinco anos é o prazo necessário para entrar com uma ação contra vícios aparentes na construção do condomínio. Quem representa a coletividade nesse tipo de ação do condomínio é o síndico.
“Eu não recomendo às administradoras que tenham esse tipo de conduta. É uma cláusula abusiva e mesmo que ainda seja usada por algumas empresas do ramo, consegue ser facilmente derrubada com uma ação judicial”, argumenta Alexandre.
Recusa de instalação
Sabe-se que o momento da instalação do condomínio é bastante esperado pelos condôminos, uma vez que não é incomum que esse momento atrase alguns meses além do esperado.
Mas é possível também que a coletividade não aceite a instalação do empreendimento.
“O condomínio pode não ser instalado se não contar com o Habite-se, se não apresentar condições de ser ocupado ou se as chaves não forem entregues, mesmo com o pagamento em dia”, explica Vania Dal Maso.
Ela explica, porém, que na maioria dos casos, em que está tudo certo com a documentação e quando não há atraso na entrega das unidades, uma assembleia geral de instalação costuma durar cerca de 40 minutos.
“Quando não há problemas anteriores, geralmente costuma ser uma assembleia bastante objetiva”, argumenta.
