No dia 08 de março de 2022, o presidente Jair Bolsonaro sancionou a Lei 14.309, que alterou o Artigo 1.353 do Código Civil, passando a permitir que uma assembleia de condomínio permaneça em sessão permanente para que, assim, possa ser atingido o quórum exigido pela Lei ou pela Convenção do condomínio.
A referida Lei acrescentou ao Código Civil o Artigo 1.354-A, passando a permitir a realização de assembleias de forma eletrônica.
Porém, para que as alterações legislativas sejam colocadas em prática nos condomínios, o (a) síndico (a) deve se atentar aos requisitos exigidos pela própria Lei.
– Assembleia em sessão permanente
O Artigo 1.353 do Código Civil previa apenas que as assembleias, em segunda convocação, poderiam deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Aqueles que lidam diariamente com condomínios sabem que os quóruns especiais são muito difíceis de serem alcançados, tais como os de dois terços e unanimidade dos condôminos.
Diante desta dificuldade, o legislador buscou facilitar o alcance desses números expressivos de condôminos, permitindo a conversão da assembleia em sessão permanente.
Porém, para que a sessão permanente seja válida, o Código Civil passou a exigir:
- I) quórum especial previsto em lei ou em convenção e que ele não tenha sido atingido na assembleia a ser convertida;
- II) aprovação da maioria dos presentes, no sentido de converter a reunião em sessão permanente;
III) indicação da data e da hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias;
- IV) identificação expressa das deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
- V) convocação expressa dos presentes;
- VI) convocação das unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
VII) seja lavrada ata da assembleia que não atingiu o quórum e foi convertida em sessão permanente, devendo ser remetida aos condôminos ausentes;
VIII) seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados;
- IX) seja lavrada uma nova ata de assembleia, em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
Portanto, a conversão da assembleia em sessão permanente deve ser utilizada com cautela pelos gestores de condomínios, cumprindo com todas as formalidades exigidas pela legislação.
Deve ser destacado ainda que os condôminos presentes na primeira assembleia podem votar e não comparecer na data designada para o prosseguimento do ato, devendo ficar consignado em ata, os votos.
Caso queiram comparecer novamente, os condôminos que já votaram na primeira sessão poderão requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
Por fim, a Lei autoriza que a sessão permanente seja prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial.
A permissão deste tipo de assembleia, em sessão permanente, pode ser considerada um avanço importante para a gestão dos condomínios, uma vez que, agora, de forma legal, os quóruns especiais poderão ser atingidos.
Porém, esta modalidade tem que ser utilizada excepcionalmente e com muita cautela, cumprindo todos os requisitos legais, para assim, evitar qualquer questionamento sobre a legalidade do ato.
– Assembleia virtual (eletrônica)
Com o surgimento da pandemia de COVID-19, muito se falou na possibilidade de realizar assembleias virtuais (eletrônicas) nos condomínios.
Alguns especialistas defendiam que a convenção de condomínio deveria permitir tal modalidade para que a mesma fosse legalmente válida.
Ao contrário do que era defendido anteriormente, agora, com o advento do Artigo 1.354-A do Código Civil, fica expressamente autorizada a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia de forma virtual (eletrônicas), desde que não haja vedação na convenção de condomínio e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
Porém, além desses requisitos, a lei também exige que conste no edital de convocação que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
O condomínio também poderá optar pela realização da assembleia de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
É importante ressaltar que os condomínios precisarão se adequar a esta nova realidade, criando normas complementares relativas às assembleias eletrônicas, buscando facilitar a participação de todos os condôminos.
Diante destas inovações legislativas, os (as) gestores (as) condominiais poderão contar com maior participação nas assembleias e mais facilidade para atingir os quóruns especiais exigidos, o que, a princípio, é melhor para toda coletividade.
