O condomínio edilício (prédio) é um segmento habitacional que está em constante crescimento e isso ocorre por diversos fatores que, cada vez mais, têm despertado o interesse dos consumidores, como por exemplo, a segurança, localização privilegiada, preço, conforto, estrutura de lazer com academia, quadras, piscinas, dentre outros.
Assim, independente do porte do condomínio, seja ele pequeno ou equiparado a um clube, o cargo de síndico deve ser encarado com muita responsabilidade, já que a administração de um condomínio envolve tantas tarefas que hoje se compara a gestão de uma empresa.
Além das diversas competências previstas no Código Civil, artigo 1.348, o síndico possui responsabilidade legal civil, criminal, trabalhista, previdenciária, tributária e até mesmo ambiental.
Nessa esteira, considerando-se o número de pessoas convivendo em condomínios edilícios é praticamente inevitável o surgimento de conflitos, sendo que o nosso Código Civil, em seu artigo 1.277, dispõe que tanto o proprietário como o inquilino têm o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a sua segurança, o sossego e a saúde dos demais.
Além das normas legais que disciplinam os condomínios em geral (Código Civil e Lei nº 4.591/64, esta parcialmente derrogada), há ainda que ser observado o regramento específico de cada condomínio, que são a Convenção Condominial e Regulamento Interno.
Imperioso lembrar que, em alguns condomínios, apesar da existência de inúmeros instrumentos legais, há momentos em que se faz necessária a intervenção de um advogado para dirimir eventual conflito entre os moradores ou com o Síndico, a fim de que sejam acalmados os ânimos mais exaltados, fazendo-se cumprir as normas internas e a lei. Nestas ocasiões que o referido profissional do direito se mostra imprescindível, pois muitas vezes, com a sua firme atuação, consegue obter uma solução amigável que venha a atender todos os objetivos visados pelas partes envolvidas, por vezes, sem que seja preciso valer-se do Poder Judiciário para essa finalidade.
Frise-se que a maioria dos conflitos entre vizinhos advém da falta de consciência de alguns moradores, que optam por descumprir regras importunando a coletividade.
Curiosamente os temas que causam maiores transtornos nos condomínios começam com a letra “C”, como por exemplo Cachorro, Carro, Cano, Crianças, Cigarro e Calote. Nesse sentido, mais do que o regramento (Regulamento Interno e Convenção), o bom senso deve sempre nortear as relações entre vizinhos.
Muitas sãos as situações recorrentes que um síndico deve se atentar para desempenhar uma boa gestão.
A cada oportunidade, analisaremos com maior profundidade cada um dos assuntos mais conflituosos, a fim de colaborar com uma melhor gestão dos síndicos. Hoje abordaremos os temas Cachorro (Animais de Estimação) e Calote (Inadimplência das taxas condominiais).
No tocante ao tema animais de estimação, muito embora percebamos cada vez mais o número de lançamentos de condomínios “pet friendly”, com parte da área comum destinada a higiene e diversão dos animais de estimação (pet place) trazendo maior comodidade e segurança a todos, além de fomentar a sociabilidade, ainda existem aqueles condomínios mais antigos, com regramento interno (Convenção e Regulamento Interno) restritivos ou desatualizados, onde alguns donos de pets se deparam com proibições injustificadas ou limitações ao direito de possuir e criar no seu imóvel um bicho de estimação.
Nesse sentido, em maio deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios, ainda que possuam convenção condominial e regulamento interno contrários, não podem proibir a presença de animais de estimação que não comprometam a segurança, a saúde, o sossego ou a higiene dos moradores.
Portanto, ainda que exista tal embasamento jurisprudencial ou uma postura flexível por parte da maioria dos condôminos, é necessário que os proprietários dos animais tenham o devido bom senso, como por exemplo, não circular com o animal solto nas áreas comuns, bem como evitar que o animal fique latindo e perturbando o descanso dos demais.
Outro ponto que abala muitos condomínios consiste no Calote, ou seja, alto índice de inadimplência. Neste ponto, a ausência de um serviço de cobrança eficaz, aliando administradora e assessoria jurídica, pode prejudicar todo um planejamento de gestão, já que sem caixa, poucas melhorias poderão ser executadas. Assim, uma boa administração exige a recuperação de créditos e controle da inadimplência, mediante o acompanhamento constante do relatório financeiro, operacionalizado por meio de: 1) emissão de aviso eletrônico ou físico com possibilidade de acordo mediante um parcelamento do débito a depender do regramento interno e deliberação do corpo diretivo; 2) envio de notificação extrajudicial e 3) posterior ingresso de ação judicial de cobrança com possibilidade de um acordo ou a penhora da unidade para fazer frente ao débito.
A fim de evitar possível constrangimento ou alegação de danos morais por exposição dos condôminos inadimplentes, é importante que o síndico tenha cautela e divulgue somente o número das unidades junto aos balancetes evitando a veiculação dos nomes dos inadimplentes em quadros de avisos, cartazes, boletos ou comunicados.
Outrossim, ainda é comum verificarmos alguns síndicos restringirem os condôminos inadimplentes de utilizarem áreas comuns (salão de festas, churrasqueiras, piscinas, etc.). Essa é uma forma antiga e equivocada de se fazer com que o inadimplente pague a sua cota atrasada de condomínio, de modo que o Superior Tribunal de Justiça, em maio deste ano, considerou inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
Desse modo, os tribunais têm entendido que essa postura pode ser considerada uma forma de constrangimento ilegal sendo que a punição já é suficiente com as aplicações de acréscimos legais, quais sejam, multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária.
O condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Embora a inadimplência recorrente gere impacto negativo nas contas, o Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores.
Portanto, entende-se que a melhor forma que o síndico possui para desestimular a falta de pagamento das taxas condominiais consiste na adoção de um mecanismo de cobrança que alie administradora ao corpo jurídico, no sentido de enfatizar a possível perda do imóvel, tendo em vista que não há proteção da impenhorabilidade ao bem de família quando se trata de débitos condominiais.
A assessoria jurídica, principalmente a preventiva e realizada por um especialista, é fundamental para a boa gestão de um síndico, de modo que o condomínio fica menos vulnerável a um dano patrimonial. Ainda que este seja administrado profissionalmente, a presença do advogado é indispensável no que tange a mediação de conflitos, atualização de documentos (convenção e regulamento interno de acordo com os usos e costumes), cobranças extrajudiciais e judiciais, respaldo na contratação de prestadores de serviços bem como representação em ações judiciais.
“Cuidar dos interesses dos nossos vizinhos é essencialmente cuidar do nosso próprio futuro” Dalai Lama
