Pergunta: Gostaria de saber sobre a cobrança de condomínio ao locatário: aluguei meu apartamento recentemente por um valor que inclui o aluguel e condomínio. Acontece que o meu condomínio separa os valores que pagamos do boleto condominial por item, é uma solução para não ter que aumentar a cota então separam as despesas e composição mensal, o meu corretor insiste em ficar atualizando o valor a pagar todo mês, antes de repassar à minha locatária.
EX.: Boleto pago em 10/11/16 R$ 280,04 ao meu ver, é isso que deve ser repassado ao locatário, uma vez que não há nenhum rateio extra.
A composição dos valores, descrita no boleto:
Cota Condominial nov/2016 R$ 195,84
Fundo de reserva nov/2016 R$ 9,07
Consumo de gás out/2016 R$ 61,29
Consumo de energia out/2016 (Luz das áreas comuns) R$ 13,84
O meu corretor insiste que não podemos repassar o valor do fundo de reserva, mas isso não é rateio extra. Está correto, esse pagamento de responsabilidade minha? (Antonio Carlos da Silva – São Paulo)
Resposta: A princípio é necessário entender no que consiste o Fundo de Reserva. Como o próprio nome diz, Fundo de Reserva é um fundo que o condomínio normalmente arrecada a título de reserva ou uma espécie de poupança para uso futuro, que tem como finalidade garantir aos condôminos uma certa estabilidade em casos em que houver alguma necessidade emergencial ou mesmo para que obras sejam feitas sem a haja a necessidade de instituição da taxa extra.
Quando se trata de Fundo de Reserva, a dúvida que surge é: quem é o responsável pelo seu pagamento. Normalmente, o proprietário acha que a responsabilidade pelo pagamento é do inquilino por enquadrá-la como despesa ordinária e o inquilino acha que é do proprietário, por entender que se trata de despesa extraordinária.
Para responder essa questão, faz-se necessário visitar a Lei de Locações para analisar no capítulo que trata da responsabilidade pelas despesas do Locador e Locatário. Vejamos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g) constituição de fundo de reserva.
Diante da análise do dispositivo supramencionado não restaria dúvidas de que é de responsabilidade exclusiva do Proprietário, também conhecido no contrato de locação como Locador.
Entretanto, a alínea “i” do artigo 23 da mesma Lei, dispõe que:
(…)
- i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º – O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Sendo assim, da análise dos dois artigos conclui-se que será o tipo do Fundo de Reserva que está sendo cobrado que irá determinar quem terá a responsabilidade pelo pagamento, ou seja, em determinada situação poderá ser do Locador e em outra do Locatário, ou até mesmo de ambos nos casos em que o recurso foi ou será utilizado para finalidades previstas nos dois artigos acima citados.
Cumpre lembrar que para o condomínio a responsabilidade de todos os pagamentos, seja de Fundo de Reserva ou de outras despesas é do condômino, leia-se, do proprietário, e caso este não pague, poderá responder por meio de uma ação judicial, ainda em último caso, com a sua própria unidade conforme preceitua o Código de Processo Civil de 2015.
