A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Em seu artigo 10, inciso III diz que “é defeso a qualquer condômino destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos”.
Assim, um edifício residencial não pode ter destinação diversa de residência. Residência é o local onde a pessoa mora com intuito permanente, que pode coincidir com o domicílio legal. O conceito de residência é distinto do conceito de moradia provisória, como os casos de longas hospedagens em hotéis ou temporadas em casa de amigos ou parentes.
A residência exige o intuito de permanência. O acolhimento, pelo residente (proprietário, locatário ou comodatário), de pessoas para temporadas, desde que sem intuito de lucro, não altera a destinação do imóvel. Igualmente não viola o conceito de residência o uso do imóvel para teletrabalho, com ou sem recepção de clientela. Mas a locação por diária ou curta temporada (Airbnb, por exemplo) altera a natureza residencial da unidade.
A cessão da unidade imobiliária com objetivo de lucro altera a destinação da edificação e é vedada pela lei.
Condomínio deve respeitar o que diz a convenção
O condomínio imobiliário há de ser utilizado para a finalidade disposta em sua convenção. O condômino não pode dar utilização diversa. No entanto, os condôminos podem alterar a finalidade da edificação. A Lei nº 14.405, de 12 de julho de 2022, alterou o Código Civil, tornou exigível, em condomínios edilícios, apenas 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou das unidades imobiliárias.
O artigo 1.351 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passou a vigorar com a seguinte redação: “Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
Assim, se o edifício é residencial, o condômino não pode — individualmente — alterar sua destinação, empregando-o para hospedagem por curta temporada (Airbnb) ou aluguel para festas. Se o condômino não pode destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio, igualmente não pode usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos.
O proprietário tem o direito de usar, gozar, fruir e dispor de sua unidade, mas observada a destinação do imóvel disposta em convenção. Diante dos sucessivos assaltos a prédios de apartamentos residenciais, utilizando o mercado online de estadas de curta duração, via Airbnb, é recomendável que os condôminos se abstenham de tal prática. O uso da unidade residencial de forma nociva, perigosa ao sossego ou à segurança dos demais condôminos é proibido e torna o condômino responsável pelo dano que causar aos demais moradores.
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Fonte: https://www.conjur.com.br/
