A velha expressão popular nunca esteve tão atual. O cenário econômico desfavorável e os altos índices de desemprego têm elevado consideravelmente a inadimplência nos condomínios. Segundo levantamento realizado pela Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, de 2014 a 2017, houve um aumento médio da taxa de débito de 5% para 12%.
E como os síndicos tem feito para driblar a crise financeira e manter o condomínio em pleno funcionamento? A adoção de métodos mais rígidos de cobrança se tornou preponderante, passando desde avisos, telefonemas e acordos amigáveis à alteração de convenção com a estipulação de juros maiores e propositura de ação de cobrança. O primeiro ponto importante para um condomínio é adotar um padrão de cobrança, ou seja, criar parâmetros e procedimentos bem definidos, que compreende inicialmente o prazo para ação e qual medida adotar. Desde o primeiro dia de vencido o inadimplente já pode ser cobrado, mas, por boa prática e pelo próprio prazo de validade estipulado no boleto, recomenda-se aguardar os trinta primeiros dias para o primeiro contato, encaminhando assim uma nova boleta para pagamento. Mas e se o inadimplente for contumaz, o que fazer?
Com o advento do Código Civil, em 2002, a multa condominial de 20% foi alterada para 2%, o que estimulou consideravelmente a falta de pagamento, deixando a taxa condominial como um compromisso de segunda prioridade. Alternativa interessante é a estipulação de juros maiores ao devedor. Apesar do Código Civil ter diminuído a multa, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, desde que seja alterada a convenção condominial, com aprovação de 2/3 dos condôminos. Mas é importante ressaltar que não é recomendado aplicar juros abusivos, pois o objetivo do condomínio não é prover ganhos, mas sim, penalizar o devedor.
Em Março de 2016, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, algumas mudanças trouxeram também um alento na cobrança dos devedores. Daquelas que valem destaque, pode-se citar a alteração da característica do título condominial, passando a ser considerado executivo extrajudicial, cabível de protesto cartorial. Mas na prática, o que muda? Com esta mudança, o rito de uma ação de cobrança não é mais ordinário, mas sim de execução, o que tende a agilizar o tempo de espera para receber do devedor. Profundo militante no assunto, o advogado Rodrigo Karpat, em seu artigo “Novo CPC, mais rapidez na cobrança não significa imóvel penhorado em três dias” esclarece algumas dúvidas importantes e ressalta que diferente do divulgado, o devedor não perderá o seu imóvel em três dias. Este é o prazo de pagamento ou de nomeio de bens à penhora após a citação do devedor, cabendo ao mesmo em até 15 dias, apresentar embargos à execução. Ou seja, até chegar a fase de leilão, um longo caminho deverá ser percorrido, principalmente porque, segundo dados do Secovi SP, as ações por atraso de pagamento cresceram 226,5% no ano de 2017, o que reflete a morosidade do poder judiciário.
Portanto, a ginástica financeira do condomínio deve ser contínua, nunca se descuidando destes percalços para que o desequilíbrio não se torne ainda maior.
Por Daniel Nahas – Formado em Administração de Empresas pela Fundação Mineira de Educação e Cultura (FUMEC) e MBA em Gestão Empresarial – Fundação Getúlio Vargas. Diretor da CASA Administradora de Condomínios e autor do blog do síndico.
