É ilegal o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves em imóveis comprados na planta
É recorrente o questionamento sobre a legalidade ou não da cobrança de taxas condominiais impostas aos promitentes compradores em imóveis adquiridos na planta antes da entrega das chaves.
O entendimento está consolidado pela 2ª Turma do nosso Superior Tribunal de Justiça, por decisão de Recurso Especial do Ministro Luiz Felipe Salomão, o qual reconheceu que a efetiva entrega do imóvel se define com a entrega das chaves.
A obrigação do condômino em pagar as cotas condominiais não pode ser exigida antes da entrega das chaves, porque até esse momento a responsabilidade é da construtora.
Sem receber as chaves, o morador não usufrui do imóvel, ou seja, não tem a sua posse, uso e gozo, independentemente de o seu nome estar registrado no título da sua propriedade no cartório de registro de imóveis. Portanto, posse é o elemento que define a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
Muitas construtoras não se dispõem a arcar com os valores, inclusive seus contratos têm essa cláusula determinada de que, com o registro de imóveis e constituição de condomínio, a responsabilidade é do adquirente da unidade autônoma. Mas tal cláusula pode ser discutida na justiça, precisamente pela explanação acima, pois ainda não houve a posse do promitente comprador.
As incorporadoras geralmente alegam que os débitos condominiais decorrem da natureza propter rem (ou seja, existem em razão da coisa, do bem) e não provêm de obrigações pessoais, motivo pelo qual o adquirente da unidade autônoma seria o responsável pelo pagamento de todas as despesas do imóvel que comprou, mesmo que este ainda não tenha em mãos as chaves e sequer utilize o bem.
No entanto, as obrigações propter rem não se constituem por força de vontade entabulada entre as partes (contrato), mas estão dispostas no art. 1.225 do Código Civil que dispõe quais são os direitos reais, nos quais, dentre os seus incisos, descreve a propriedade, o uso, usufruto, dentre outros direitos.
Em muitos casos, os compradores chegam a pagar o condomínio e sequer podem entrar nas áreas comuns do imóvel, porque ainda não receberam as chaves.
Nos casos de adquirentes que já pagaram pelas taxas antes de receber o imóvel e não tinham ciência da ilegalidade, estes podem ver os valores reembolsados na Justiça, com o devido pagamento de juros e correção monetária desde a data do efetivo pagamento. Em caso semelhante, na justiça estadual do Paraná, por meio de Ação de Cobrança, todos os valores a título de condomínios pagos antes da entrega das chaves foram devolvidos, cerca de 12 (doze) taxas, assim como consectários legais.
Seria genuíno que as construtoras se responsabilizassem por estes valores, independentemente de seus clientes buscarem a solução pela via judicial. Mas nem sempre isso acontece.
Outra questão comum é se essa responsabilidade pelo pagamento deve ser cumprida com a liberação do chamado Habite-se, um documento de liberação do imóvel pela Prefeitura, o qual define que a construção está apta à moradia. No entanto, não basta tal atestado para que o adquirente tenha que pagar o condomínio. A regra continua sendo a posse no bem.
Antes da entrega das chaves, ainda há a vistoria do imóvel que deve ser acompanhada pelo comprador, o registro do imóvel em cartório, e, para quem não pagou à vista, o financiamento com a instituição bancária.
Para uma solução extrajudicial, é aconselhável que os adquirentes entrem em contato com a construtora para requerer o Termo de Quitação de Taxas Condominiais antes de receberem as chaves do imóvel, para ver resguardados os seus direitos diante da inexistência de posse do bem, assim como evitarem dívidas que porventura sejam inscritas em seu nome de forma indevida.
Para concluir, nos casos de cobrança do adquirente referente às taxas condominiais em períodos anteriores à entrega das chaves, primeiramente recomenda-se que seja realizada a busca da solução extrajudicial com a construtora, com o intuito de ver esses valores quitados pela efetiva responsável pelo débito. Somente com essa negativa de solução amigável é que devem ser buscados os direitos por meio de demanda judicial própria.
*Luciana Lozich, sócia da Karpat Sociedade de Advogadas em Curitiba-PR
