Entenda no que consiste o trabalho deste tipo de empresa
Em muitas áreas do país, os condomínios se acostumaram com um serviço que ainda não “pegou” muito no Rio de Janeiro e nem em São Paulo: são as chamadas “garantidoras de crédito”. Essas empresas garantem que o condomínio vai receber em dia toda – ou quase toda – a sua arrecadação no dia correto, sem preocupações com a inadimplência dentro do mês ou com aquele condômino que desistiu de pagar o condomínio.
Mas sabemos que nada é tão simples como parece, ainda mais quando o dinheiro do condomínio é envolvido.
“As garantidoras são como um antibiótico para o condomínio”, compara Alexandre Sobral, diretor da garantidora Inadimplência Zero. Isso porque uma contratação do tipo, com condições desfavoráveis ao condomínio, só é válida quando o percentual de devedores é bastante alto e ameaça inviabilizar seus pagamentos mensais.
Isso porque uma ação na Justiça demanda tempo e, dependendo da situação da inadimplência do condomínio, as contas não podem esperar.
COMO FUNCIONA O SERVIÇO DE GARANTIDORAS DE CRÉDITO
A empresa, por meio de um contrato de cessão de crédito, paga quase toda a arrecadação mensal do condomínio, pontualmente – e se encarrega de cobrar judicialmente os devedores.
Aqui é importante explicar este “quase” 100% da arrecadação, um vez que as empresas cobram um percentual deste total, o deságio.
“É importante ressaltar que esse percentual pode chegar à abusividade da cobrança. Com meus clientes, sempre recomendo a chegar no máximo a 10% da arrecadação mensal e 20% das cobranças que já estão no judiciário”, exemplifica Marcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios.
Isso porque também é possível que os condomínios negociem com empresas do tipo os valores que já estão atrasados.
CUIDADOS AO CONTRATAR UMA GARANTIDORA
Como um serviço que vai ser contratado pelo condomínio, alguns cuidados devem ser tomados.
O primeiro é aprovar em assembleia, com quórum de dois terços, a contratação da empresa.
“Sem um quórum qualificado, um condômino pode, posteriormente entrar na Justiça contra a contratação, por exemplo”, explica Alexandre Sobral.
Além disso, é importante se certificar de que a empresa realmente pode trabalhar com este tipo de negociação.
“Procurar uma empresa idônea, que realmente tenha lastro financeiro para fazer frente aos pagamentos”, aponta André Luiz Junqueira, advogado especializado em condomínios.
Ele também explica que é fundamental que a empresa esteja ligada ao sistema financeiro Nacional, tenha cadastro no BACEN (Banco Central) e, preferencialmente, esteja cadastrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
“Também é fundamental que contem com advogados, já que são estes os profissionais encarregados de fazer as cobranças judiciais”, argumenta.
Vale dizer também que a empresa vai fazer as cobranças em nome do condomínio – e é importante que isso fique claro para os condôminos no momento da contratação.
É importante dizer que a garantidora não pode cobrar mais do que a legislação condominial permite.
“Não é porque a empresa não é o condomínio que pode cobrar mais de multa ou juros”, ressalta André Junqueira.
Além disso, é importante analisar o deságio proposto pela empresa: vale a pena abrir mão daquela parcela da sua arrecadação mensalmente em troca da pontualidade?
Quanto a sua taxa mensal talvez precise aumentar para fazer frente ao percentual pago à garantidora?
Importante ressaltar que a grande maioria das garantidoras trabalha com deságio, mas não são todas. É fundamental pesquisar para conhecer as opções do mercado e chegar àquela que atenda melhor as necessidades do seu condomínio.
E SE MEU CONDOMÍNIO NÃO QUISER MAIS ESTA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS?
Como qualquer outro serviço, o condomínio pode não querer mais os serviços da garantidora.
“Neste caso, deve-se seguir o prazo contratual ou 30 dias. A garantidora tem direito a receber tudo que está cobrando neste período”, explica Marcio Spimpolo.
Uma dúvida que pode surgir no momento do distrato é o condomínio, por força de contrato, ter que devolver dinheiro para a garantidora – referente ao que a empresa ainda não recebeu dos devedores.
“Esta é uma cláusula leonina, e o condomínio pode entrar na Justiça contra este tipo de situação”, lembra Junqueira.
AS GARANTIDORAS ESTÃO DENTRO DA LEI?
Sim, as garantidoras de crédito sérias estão dentro da lei. No ano passado, inclusive, a Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que, mesmo cedendo o crédito para as garantidoras, as dívidas condominiais seguem tendo esta mesma natureza.
“Isso foi importante porque, desta forma, a dívida preserva sua natureza, já que a garantia do pagamento dos atrasados é o próprio bem. Caso ela se tornasse, por exemplo, uma dívida pessoal, a unidade não poderia ser executada por ser um bem de família”, exemplifica André Junqueira.
DÚVIDAS COMUNS
Há duas grandes dúvidas envolvendo a inadimplência condominial e o trabalho das garantidoras:
- O morador que está com a dívida em aberto, pode participar da assembleia?
Não. Mesmo o condomínio estando com esse dinheiro “em mãos”, o condômino segue inadimplente e, por isso, não pode participar e nem votar na grande maioria das assembleias.
- O condomínio pode emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos) para uma unidade que esteja inadimplente?
Não. É importante ressaltar que antes de emitir um documento do tipo, é fundamental que a garantidora seja acionada para dar a real situação da unidade em questão.
Caso o condomínio emita uma CND para uma unidade devedora, deverá ele mesmo arcar com o prejuízo junto ao comprador do imóvel.
