*Luis Paulo Serpa
Em tempos de incerteza econômica, aumento do desemprego e do custo de vida, cresce a cada dia o número de compradores de imóveis na planta que não conseguem continuar efetuando os pagamentos das parcelas mensais durante a construção do empreendimento.
Outra situação muito comum é o comprador não conseguir o financiamento bancário para o pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves do imóvel.
A principal razão da recusa do banco em aprovar o financiamento é a constatação de que a renda comprovada pelo comprador não é suficiente para assumir a prestação do financiamento sem comprometer outras despesas consideradas essenciais, como por exemplo, alimentação, vestuário, outros financiamentos já contratados etc. Em regra, o comprometimento de renda não pode ultrapassar 30% da renda bruta do financiado.
Nestes casos, muito embora conste no contrato a previsão de que o mesmo não pode ser revogado, caso haja impossibilidade de pagar a totalidade do preço do imóvel, seja porque o comprador perdeu o emprego, seja porque não conseguiu o financiamento bancário para pagamento do saldo devedor após a fase de construção do empreendimento, sempre é possível rescindir o contrato e receber ao menos parte do valor já pago para a construtora, mais comumente conhecido como “distrato”.
Na hipótese de distrato motivado pelo comprador, é permitida a retenção de parte do valor pago à construtora, como compensação de despesas administrativas, propaganda, corretagem, recolocação da unidade à venda no mercado dentre outras, mas é vedada pela lei a perda da totalidade das parcelas pagas pelo comprador.
Quando o inadimplemento contratual é por parte do comprador, predomina no Judiciário o entendimento de que a devolução deve ser de no mínimo 75% e no máximo 90% do valor pago até então, devidamente atualizado e, em uma única parcela.
Muito embora seja comum constar nos contratos previsão de retenção de valores pagos na hipótese de distrato motivado por atraso nos pagamentos das parcelas, caso não haja consenso entre as partes quanto ao percentual a ser devolvido pela construtora, o distrato poderá ser requerido judicialmente.
A ação judicial terá como fundamento a rescisão do contrato com a declaração de nulidade das cláusulas que forem consideradas abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor, especialmente as que estabeleçam a perda da totalidade das prestações pagas pelo comprador ou ainda imponham obrigações desproporcionais ao mesmo.
O que fazer para minimizar os riscos de inadimplência contratual
Ao comprar um imóvel na planta, o consumidor estará assumindo obrigações presentes e futuras junto à construtora, especialmente no que diz respeito aos pagamentos dos valores de entrada (sinal), parcelas mensais e intermediárias na fase de construção e, ao final da obra, deverá ser pago o saldo do preço de venda e compra que, na maioria da vezes, é efetivado por meio de financiamento perante uma instituição financeira.
Para evitar ou ao menos minimizar os riscos de inadimplência é recomendável que o consumidor faça um planejamento financeiro detalhado antes da aquisição do imóvel na planta.
O planejamento pode começar com as pesquisas e simulações de crédito disponíveis nos sites dos principais bancos que operam com financiamento imobiliário, considerando a renda atual e as condições operacionais de cada instituição, como por exemplo, percentual de entrada, taxa de juros, prazos mínimos e máximos, prêmios de seguro etc.
Também é importante considerar outras despesas e financiamentos já contratados como, por exemplo, prestação do carro, crédito pessoal ou consignado etc. Todas essas despesas serão consideradas quando da análise para aprovação do financiamento imobiliário.
É um erro comum considerar apenas o valor da parcela mensal ao longo da construção, pois na maioria das vezes este valor é baixo e pouco compromete nesta fase. Por outro lado, ao final da construção a parcela a financiar junto ao banco é bastante elevada e pode inviabilizar o contrato.
Outras despesas devem ser consideradas nesta fase como o imposto de transmissão (ITBI) e as custas e emolumentos de registro do contrato, as quais são de responsabilidade do comprador.
Enfim, todos esses gastos precisam estar previstos para não surpreender o comprador.
*Luís Paulo Serpa, advogado e mestre em direito pela PUC/SP
Fonte: Sonho do Primeiro Imóvel
