Regras e limitações devem constar do regimento interno de cada condomínio
Cada vez mais presente nos condomínios, a modalidade “locação por temporada”, forma prevista na lei do inquilinato (art. 48), cuja popularidade tem como principal causa da plataforma airbnb (o “uber” da hospedagem, como ficou popularmente conhecido) traz vantagens ao dono do apartamento, mas, em não raras vezes, transtornos aos moradores convencionais do condomínio.
É que, na maioria dos casos, os “locatários” (por que não chamar “hóspedes”), por não conhecerem as normas internas, terminam por causar constrangimentos, seja pelo uso inadequado das áreas de lazer (e neste item, as piscinas e churrasqueiras são os principais alvos), pela produção de barulho, ou até pela superpopulação (excesso de pessoas) nos apartamentos.
E o que o Síndico pode ou deve fazer para combater esses excessos?
O primeiro ponto é como enquadrar esses “moradores”, se como locatários ou como hóspedes? Se locatários, se equiparam aos condôminos para efeito de uso das coisas comuns, e como tais, são tão obrigados quanto, ao rigoroso cumprimento das normas. Se hóspedes, que me desculpem, mas não poderão frequentar tais áreas, visto que, sendo o condomínio um edifício estritamente residencial, atividades econômicas devem ser proibidas.
Mas, e o “airbnb” é uma prática de disponibilização da unidade para locação por temporada ou hospedagem?
Em uma rápida pesquisa na página oficial do airbnb (https://www.airbnb.com.br/terms) podemos constatar que se trata de uma plataforma de mercado on-line que permite aos usuários cadastrados comunicar-se entre si e fazerem transações diretas de reservas. São tratados como “anfitriões” os que disponibilizam as unidades (apartamento, neste caso) e hóspedes, os que, geralmente em viagem (porém, não necessariamente), utilizam as “acomodações” (como eles definem a propriedade).
Poderíamos então enquadrar este tipo de cessão da propriedade como um contrato de locação por temporada? Devo dizer que não. O contrato de locação é regido pela lei 8.245/91) que prevê:
Art. 48 – Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constara do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos moveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.
Portanto, como a forma de cessão da “acomodação” (como assim é definida a propriedade no site do airbnb) não existe o contrato, condição imposta para a locação por temporada, principalmente pelo fato de que a “acomodação” (eu prefiro chamar de apartamento) sempre está mobiliada, e como tal, deveria ser cumprido o determinado no parágrafo único do artigo 42 da lei do inquilinato.
Definido que a forma de disponibilização do apartamento pela plataforma do airbnb não se trata de uma atividade locatícia e sim de uma atividade de hospedagem, portanto, atividade econômica, naqueles condomínios estritamente residenciais, tal prática pode ser combatida, ou até mesmo, proibida, o que só aconselho se isso estiver causando constrangimentos ou incômodos aos moradores e que o proprietário deste apartamento não demonstre interesse em resolver.
Ah, ia esquecendo, quanto à superpopulação (exagero de hóspedes), a princípio, o condomínio não pode criar regras que limite a quantidade de pessoas no apartamento, já que a regra deve ser cumprida por todos os condôminos, inclusive aqueles que não exploram pela plataforma airbnb, e isso, no caso de uso normal, pode ferir o direito de propriedade (aquele do qual o seu dono pode usufruir da unidade ao seu inteiro deleite, sem causar incômodos, óbvio!).
Tem sim como conviver pacificamente com os condôminos que se beneficiam das vantagens do airbnb?
Eu diria que sim. Não permitindo super lotação nos apartamentos, exigindo dos hóspedes o máximo rigor quanto à produção de barulho e (aconselhável) que estes sejam privados do uso da piscina do condomínio ou do seu salão de festas, já diminui e muito, os riscos de incômodos ou constrangimentos que porventura os moradores habituais venham a sofrer.
No mais, um regimento interno rigoroso e a fiscalização com aplicação imediata das penalidades, em caso de desobediência, além de uma relação de diálogo entre todos (síndico, condômino, moradores e hóspedes), é a fórmula da boa convivência.
