Confira também detalhes sobre o pagamento da penalidade e sob quem cai a responsabilidade no caso de imóveis alugados
O fato é que muitos destes casos são proibidos e a sua ocorrência pode levar à aplicação da multa condominial sobre o morador em questão. Abaixo, tiramos todas as dúvidas a respeito da multa de condomínio – o que é, quando pode ser aplicada, quanto custa, se é possível recorrer, etc. Confira!
O que são multas condominiais
Segundo Marina Rosa Cavalli, advogada pós-graduada em Direito Imobiliário e membro do escritório Machado Meyer Advogados, as multas de condomínio são penalidades financeiras impostas ao morador que não cumprir com qualquer dos deveres estabelecidos na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.
Ela também pode ser aplicada caso o morador não cumpra com os incisos I a IV do art. 1.336 do Código Civil: contribuir com as despesas de condomínio na proporção das suas frações ideais, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada e dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Quando as multas de condomínio podem ser aplicadas?
O condomínio pode multar o condômino sempre que houver descumprimento dos deveres estipulados no Código Civil, na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno (se houver) do prédio. “Para tanto, deverá ser seguido procedimento previsto em tais documentos, que deve assegurar o direito de defesa do condômino ou do possuidor da unidade”, diz Marina.
Rodrigo Karpat, advogado mestre em Direito e especializado em Direito Imobiliário e questões condominiais, explica que, nos casos em que a convenção do condomínio não prevê cobrança de multa, só a assembleia geral pode decidir sobre o assunto.
“De qualquer forma, para que alguma multa seja aplicada nesta situação, ela precisará da aprovação de, no mínimo, dois terços de todos os condôminos (art. 1.336, inciso II)”, afirma.
Ele lembra que aplicação de multa, normalmente, deve ser considerada a última instância de um foco de discórdia e confusões em um prédio. Apesar disso, muitas vezes ela representa a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores.
Entre os casos mais comuns de aplicação de multa em condomínio estão barulho e perturbação (tanto nas áreas comuns quanto nas unidades), arremesso de objetos das unidades, uso inadequado das áreas comuns, inadimplência da taxa condominial, comportamento antissocial ou indevido, mau uso de vaga de garagem e brigas entre moradores.
Advertência
Como regra geral, as multas costumam ser precedidas de advertência, até mesmo para evitar a nulidade de tal penalidade. Mas, conforme explica Marina, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno podem prever a aplicação de algumas penalidades prescindidas de prévia comunicação ao infrator, especialmente se ratificada em assembleia condominial.
“Normalmente, esse expediente de se multar antes de qualquer notificação prévia ocorre quando a infração é considerada grave, desde que previsto em convenção. Nesse sentido, então, a multa independe de uma advertência, por exemplo”, afirma Rodrigo.
Como é feita a aplicação da multa de condomínio?
A aplicação da multa geralmente segue um procedimento que pode variar segundo as regras estabelecidas na Convenção do Condomínio e no seu Regimento Interno. Mas, de forma geral, Marina lista as etapas envolvidas no processo de aplicação da multa condominial:
- Identificação da infração;
- O condômino inadimplente é notificado formalmente sobre o descumprimento e a aplicação da penalidade ou multa;
- É concedido um prazo para o condômino regularizar a situação e/ou apresentar eventuais justificativas ou contestações;
- Caso a aplicação da multa seja deliberada em assembleia, a decisão é registrada em ata, documentando o processo e as deliberações tomadas;
- A multa é, então, cobrada do condômino inadimplente, podendo haver encaminhamento para cobrança judicial, se não houver pagamento.
“O mais importante é sempre advertir o infrator verbalmente para tentar resolver a questão sem a necessidade de aplicação de multa. Não sendo possível, o próximo passo é a advertência, e é importante que se conceda ao condômino o direito de manifestação antes da aplicação da multa”, comenta Rodrigo.
Na confirmação da multa, o condômino deve ter o direito de defesa. É importante, ainda, que a multa seja ratificada em assembleia, mesmo quando não prevista no regimento.
Valor da multa de condomínio
O valor da multa de condomínio é geralmente calculado conforme estabelecido pela Convenção do Condomínio ou pelo seu Regimento Interno – pode ser um valor fixo ou proporcional à taxa condominial.
É comum que haja um valor limite para as penalidades. Segundo Rodrigo, é possível separar as infrações entre leve, média, grave e gravíssima e, então, definir o valor a ser cobrado. “Lembrando que o valor deve ser baseado na taxa condominial, por exemplo: leve (10% do valor da taxa), grave (50%), sendo que algumas convenções definem o valor de uma cota por infração e na reincidência o valor dobra”, diz.
Limitações do Código Civil
Marina traz, ainda, algumas limitações legais para o valor das penalidades a serem aplicadas, conforme previsto pelo Código Civil. “O condômino que não pagar a sua contribuição, por exemplo, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”, explica.
Para o condômino ou possuidor que não cumprir com os seus deveres perante o condomínio, o valor da multa condominial poderá ser de até cinco vezes o valor da taxa condominial, independentemente das perdas e dos danos que se apurem.
“Para aquele que descumpre as regras do condomínio reiteradamente, o limite seria quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e dos danos que se apurem”, acrescenta.
A lei prevê, por fim, que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá pagar multa correspondente a dez vezes o valor da cota condominial.
A multa de condomínio pode ser parcelada?
Geralmente, a multa é cobrada à vista, mas, dependendo do valor e dada a gravidade do caso, é possível negociá-la. Contudo, a decisão sobre o parcelamento ficará a cargo do síndico ou da assembleia condominial, já que não existe previsão legal para o tema.
Prazo de pagamento
Não existe um prazo definido por lei para o pagamento da multa, deixando essa definição a cargo da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno. “Usualmente, o prazo pode variar de 5 a 15 dias, mas é necessário avaliar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio na situação concreta”, diz Marina.
Já Rodrigo informa que, geralmente, a multa chega junto ao vencimento da cota condominial. Mas as cobranças precisam ser distintas. Isso porque, caso o morador queira contestar a multa, ao não pagá-la, ele, ao mesmo tempo, estará não pagando a taxa condominial, ficando inadimplente.
“A cobrança em conjunto poderá ensejar por parte do condômino o pedido judicial de desmembramento da cobrança, uma vez que possuem naturezas distintas”, explica ele.
E se não pagar?
Caso o condômino não pague a multa condominial, ela pode ser cobrada judicialmente. “Além disso, conforme as regras estabelecidas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno, o condômino também pode enfrentar outras restrições, como a impossibilidade de participar em assembleias condominiais ou até mesmo, em casos extremos, ações de despejo“, diz Marina.
Recurso da multa de condomínio
É direito do morador recorrer a qualquer multa. Segundo Rodrigo, ele pode contestar diretamente junto à administradora e tem o direito de defesa e contraditório, bem como a pleitear judicialmente a anulação da multa.
“Em todas as etapas, o condômino deverá ter o direito de defender sob pena de nulidade do procedimento, seja na advertência seja na aplicação da multa”, explica o advogado.
Ele acrescenta que a defesa deverá ocorrer por escrito e considerando o disposto na convenção, em caso de necessidade de ratificação da multa em assembleia, o condômino terá o direito de se defender em assembleia também. “Lembrando que fica a cargo da gestão provar a situação que deu ensejo à multa, seja através de relatos fidedignos, imagens, seja por áudio, etc.”, diz.
Morador reincidente
No caso do morador que reincide e é multado mais de uma vez, o importante é que a multa seja majorada, a fim de coibir a repetição em termos de desrespeitar as regras do empreendimento.
Segundo Marina, o limite legal da multa, havendo deliberação de 3/4 dos condôminos, seria o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Rodrigo acrescenta que, nos casos mais graves, e quando tudo já foi feito em termos pecuniários para coibir as atitudes de determinado condômino, não há mais o que fazer a não ser entrar na justiça com um pedido de exclusão de condômino antissocial.
Imóvel alugado
Uma dúvida importante sobre multas de condomínio é quanto aos imóveis alugados: quem paga a conta neste caso? Marina responde: se o inquilino descumprir as regras legais ou aquelas previstas na Convenção do Condomínio ou em seu Regimento Interno, ele será responsável pelo pagamento da multa.
“No entanto, o proprietário é solidariamente responsável por tal penalidade, uma vez que, apesar de não ter a posse direta do bem, possui obrigação de vigilância do bem de sua propriedade”, diz. Ou seja, ele pode ingressar com ação para cobrar o prejuízo do inquilino ou até mesmo rescindir o contrato por infração contratual.
“Em casos específicos, a justiça tem entendido que tanto o inquilino quanto o proprietário são solidários no pagamento da multa, ou seja, ambos são responsáveis pelo pagamento, e depois comprovada a culpa exclusiva do inquilino, o proprietário da unidade terá o direito de cobrá-lo em outra ação (direito de regresso)”, explica Rodrigo.
Como evitar multas condominiais
Seguir as regras do condomínio é a maneira simples e fácil de evitar as multas condominiais, visto que elas foram elaboradas pela coletividade e visam manter a harmonia do empreendimento. Ou seja, leia e conheça o Regimento Interno e Convenção de Condomínio do prédio para reconhecer as suas normas.
“Caso um morador não concorde com alguma regra, ele pode levar essa questão à assembleia para que seja debatido. Mas, enquanto a regra estiver válida, deve ser respeitada”, orienta Rodrigo.
Ele acrescenta que muitas multas ocorrem não só pelo desrespeito às regras, mas, sim, pela falta de bom senso. “Sendo assim, atenção ao viver em comunidade é fundamental para evitar multas e viver de forma pacífica junto aos seus vizinhos”, diz.
Fonte: https://revistacasaejardim.globo.com/
