Nos condomínios edilícios existem alguns espaços que são de propriedade de todos os condôminos, que são as áreas comuns, que diferem de áreas de propriedade exclusiva, utilizadas de forma independente. As áreas comuns englobam o conceito de fração ideal no condomínio, isto é, trata-se da parte compartilhada entre os condôminos. Quando um condômino ou um grupo de condôminos pretendem se utilizar ou até já se utilizam de área comum do condomínio de forma exclusiva, por se tratar de exceção à regra geral, é necessário analisar a situação fática a fim de apurar a legalidade da ocupação.
Assim dispõe o art. 1.331, § 1º e § 2º, do Código Civil Brasileiro de 2002:
“§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei 12.607/12).
- 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
O enunciado nº 247 aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, realizada em dezembro de 2004, também tratou do tema, vejamos: “Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”.
Contudo, a doutrina pacificou o entendimento, e já consolidado em decisões dos Tribunais brasileiros, quanto a possibilidade de um condômino utilizar, de forma exclusiva, a área comum do condomínio, a exemplo de corredores, áreas de circulação, escadarias, inclusive podendo alterar a destinação legal do referido espaço, desde que sejam respeitados determinados critérios.
A parte do Código Civil que trata do assunto aponta as exigências para permissão da utilização de algumas dessas áreas com exclusividade, ou seja, exige que o assunto seja deliberado em assembleia, estipulando-se o acréscimo na fração ideal aquele condômino, que a utilizar exclusivamente. Além disso, a anuência deve ocorrer por parte da totalidade dos condôminos confirmada em assembleia extraordinária e, devidamente formalizada na convenção do condomínio que deverá ser registrada no cartório de imóveis. Ressaltando, que caso não haja o cumprimento dos critérios exigidos, poderá configurar o esbulho praticado por quem transformou área comum do edifício em espaço de uso privativo, impondo-se a necessidade da reintegração de posse.
Cumpre esclarecer que se trata de uma espécie de cessão onerosa da coisa comum, que não é definitiva, e que a sua duração também deverá ser estipulada na mesma assembleia que levou o tema ao conhecimento da comunidade condominial, a fim de evita futuros questionamentos.
Outros dois aspectos relevantes a serem destacados, é que a permissão do uso exclusivo não transforma o condômino em proprietário exclusivo do espaço e que, em virtude do uso restrito da área, o condômino deverá arcar com as despesas correspondentes a manutenção da referida unidade.
Sendo assim, verifica-se que a convenção de condomínio assume um papel fundamental, vez que vinculará e obrigará a todos além do cumprimento das normas impostas ao convívio social, e, ainda, fixará a destinação e utilização das áreas comuns. Contudo, não basta que as decisões sobre a utilização das áreas comuns sejam decididas em assembleia, é necessário que sejam cumpridas as formalidades legais exigidas, a fim de que possa ter eficácia para vincular condôminos e terceiros.
