Se há uma questão que levanta uma série de dúvidas é saber quais são as partes que compõem o condomínio e quais são os seus direitos e deveres no dia a dia dos condomínios. As questões levantadas são muitas, e uma das principais em relação a esse tema, é o que diferencia o condômino do morador, por exemplo. Esse tema vem à tona principalmente quando falamos em participação e voto em assembleias, assim como em relação a inadimplência, e a isso outras dúvidas se juntam como: quais são os direitos do síndico ou quais as funções do subsíndico ou do conselho fiscal.
Condômino
Conforme o art. 1.334, § 2°, do Código Civil, os condôminos são os titulares da unidade imobiliária, e ainda que não exista um instrumento registrado, quando forem titular do direito de aquisição, promitentes compradores e cessionários são considerados condôminos nos termos da lei.
Em outras palavras, o proprietário do bem, o titular da unidade, será aquele que constar da matrícula, ou, ainda, aquele que mesmo sem a devida anotação na matrícula possua o bem com animus domini, com ânimo de dono, o que ocorre por exemplo em um compromisso particular de compra e venda não levado a registro. Aquele que teve o bem adquirido por meio do compromisso de compra e venda é proprietário nos termos da lei.
O inquilino, o ocupante ou qualquer outro que esteja na posse do bem sem o status legal de proprietário não são condôminos, pois não são proprietários do bem (art. 1.334, § 2º, do CC), e nem sequer podem estar presentes nas assembleias, conforme aduz o artigo 1.335, inc. III, do Código Civil. Dependendo do regime de casamento, o cônjuge que não concorreu para a aquisição do apartamento não é considerado proprietário e, desta forma, não é condômino.
Como exemplo vamos utilizar um casamento realizado antes do advento da Lei 6.515, de 26/12/77, a Lei do Divórcio, quando até então o regime legal tradicional era o da comunhão universal de bens, o que fazia do casal condôminos. Após 1977, o regime tradicional passou a ser a comunhão parcial de bens, quando somente os bens adquiridos após a data do casamento serão comuns ao casal, sendo que os bens adquiridos por cada um individualmente antes da constância do casamento permanecem de propriedade exclusiva do cônjuge que adquiriu o respectivo bem sem a ajuda do seu parceiro, inclusive bens cuja aquisição decorreu de uma causa anterior ao casamento, como por exemplo uma herança ou um investimento financeiro, não se comunicam com o patrimônio do cônjuge no regime de comunhão parcial de bens. Desse modo, o cônjuge que não tiver concorrido para a compra do bem antes do casamento, ou que seja fruto de valor ou herança, não será condômino; será apenas o cônjuge do condômino.
No caso da união estável, que é a convivência duradoura e com o ímpeto de constituir família, sem prazo mínimo de duração de convivência, a situação pode se complicar ainda mais, uma vez que à união estável sem registro formal se aplica o regime de comunhão parcial de bens (art. 1.640 e 1.725 do CC). Assim, por cautela, o parceiro que não constar como proprietário, para que possa exercer o direito de voto ou demais direitos inerentes ao proprietário, deverá apresentar declaração de união estável ou não poderá fazer jus, por exemplo, ao direito de voto em assembleia.
O filho não é condômino, mas sim filho do proprietário, e somente poderá estar presente nas assembleias ou representar seus familiares mediante procuração.
Inquilino
O inquilino é uma figura que faz parte do universo do condomínio e tem direitos e deveres dentro do condomínio. Tem o dever de: cumprir o regimento interno e convenção, cumprir as deliberações em assembleia. Tem o direito de: usufruir as áreas comuns e os benefícios que teriam os proprietários enquanto estiver na posse do bem.
A relação direta do locatário é com o locador, que, por força de um contrato de locações, transfere uma das características da propriedade – a posse – ao inquilino, o qual poderá usar o bem no período de vigência do contrato. Em função da transferência da posse, o proprietário, no período que perdurar a locação, não pode utilizar das áreas comuns, pois perde o direito ao uso do imóvel. No caso de assembleia de condomínio, todavia, o proprietário poderá estar presente para deliberar os assuntos concernentes à ordem do dia.
Legalmente a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e quota de condomínio, são do proprietário, inclusive o não pagamento poderá ensejar a perda do bem, após o devido processo legal. No entanto, quando previsto no contrato de locações, ou seja, por vontade das partes, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos passa a ser de obrigação do inquilino (art. 25 da Lei 8.245/91). Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto às despesas ou votar em assembleia (isso pode acontecer somente quando o locador não comparecer às reuniões assembleares).
Morador
São moradores todos aqueles que habitam o edifício ocupando as suas unidades, mesmo de forma provisória. O morador pode ser o próprio condômino, seu filho, cônjuge, o inquilino, assim como seus dependentes. Até um funcionário do condomínio pode ser enquadrado como morador, desde que resida no condomínio. O morador não tem os direitos inerentes aos condôminos, salvo se for condômino. Seus direitos estão atrelados ao que determinar a convenção condominial, o regimento interno e as deliberações da assembleia.
Síndico
A palavra síndico deriva do grego syndikos e significa “aquele que assiste com justiça, administrador, defensor, procurador”.
O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, morador ou não do condomínio, a quem cabe representar o condomínio ativa e passivamente, assumindo diversos direitos e deveres. Em seu artigo 1.348, o Código Civil traz um rol exemplificativo (enunciativo), uma vez que o síndico possui muito mais funções. Exemplos comuns de deveres dos síndicos são o de zelar pelas partes comuns do edifício, de prestar contas sempre que exigidas (no mínimo uma vez ao ano), de cuidar das despesas do condomínio e, quando necessário, cobrar os condôminos para que paguem suas devidas taxas ou multas.
Atualmente é comum a eleição de síndico profissional, de pessoa estranha ao condomínio. A possibilidade de eleição de síndico profissional perdura, mesmo que a convenção disponha de forma diversa, uma vez que prevalece a norma de direito público (lei) sobre a convenção (norma de direito privado): “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”[i] E quando houver divergência o ideal seria atualizar a convenção de acordo com o Código Civil de 2002, para não gerar confusões internas.
Subsíndico
O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas somente assume as funções no caso de ausência temporária ou permanente do titular. É cultural nos condomínios que o subsíndico participe dos atos de gestão muitas vezes em conjunto com o síndico.
No caso de renúncia, morte ou qualquer outra ausência permanente, o subsíndico assume interinamente e deve convocar uma nova assembleia para eleição do novo representante legal. Ele não assume o cargo pelo prazo restante do mandato, salvo se assim estiver definido de forma expressa na convenção.
Já na hipótese de uma ausência provisória, o subsíndico assume interinamente o condomínio, não podendo esquecer que alguns atos são exclusivos do síndico, “personalíssimos”, e podem fulminar prejuízo ao condômino no caso de ausência deste, como por exemplo assinatura em bancos, renovação de certificados digitais, presença em audiências trabalhistas (dependendo do entendimento da vara em questão). O Código Civil não prevê a figura do subsíndico, então a função somente existirá se houver previsão em convenção.
Conselho fiscal – do Código Civil
De acordo com o art. 1.356 do Código Civil, “poderá haver um conselho fiscal, composto de três membros eleitos na assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Se houver previsão na convenção, a eleição do conselho é obrigatória; caso contrário, o condomínio não precisa sequer ter um conselho.
Geralmente composto de três membros efetivos e três suplentes, o conselho fiscal tem a função de examinar as contas do síndico e emitir parecer para a assembleia, favorável ou não, sobre a aprovação das contas. Destaca-se que o conselho não aprova contas, apenas emite parecer favorável ou desfavorável à sua aprovação. E a assembleia poderá acatar ou não o seu parecer, aprovando ou rejeitando as contas do período. Nada impede que o conselho tenha outra finalidade, desde que descrita em convenção ou delegada em assembleia.
O conselho fiscal, quando ausente a figura do conselho consultivo, tem funcionado na prática como órgão de auxílio à gestão, e não apenas fiscalizador. Como já mencionado, é importante que as funções do conselho fiscal, além da prevista em lei, sejam aprovadas em assembleia ou constem da convenção do condomínio.
Conselho consultivo – da Lei do Condomínio
O conselho consultivo está previsto no artigo 23 da Lei 4.591/64, cabendo a ele assessorar o síndico “na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas”. A principal função do conselho consultivo é ouvir o síndico e discutir com ele as decisões administrativas do condomínio.
Por ter um papel mais amplo que o conselho fiscal, o conselho consultivo é um órgão mais genérico, o que abre margem para que, por vezes, seus membros ajam com excesso no exercício da função. Assim, não é aceitável que os conselheiros interfiram em atos de gestão aos quais não foram designados ou para os quais não possuam previsão legal.
Bom, agora você sabe quais são as principais partes que compõem um condomínio e isso é extremamente importante. Pois é no entendimento do ordenamento social do condomínio que podemos saber quais são as questões que nos competem como moradores, condôminos, síndicos, subsíndicos etc. e a partir desse entendimento podermos agir dentro dos nossos direitos e deveres para a criação de uma “microssociedade” mais democrática, plural e que seja um espaço de entendimento e não de conflitos.
*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
[i] Nesse sentido, veja-se o entendimento do TJ/RJ: APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR CONDÔMINO. NÃO ASSISTE RAZÃO AO RECORRENTE. INEXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, LOGO INEXISTE PROIBIÇÃO PARA ELEIÇÃO DE PESSOA NÃO CONDÔMINA. POR OUTRO LADO, O ART. 1.347, DO CCB AUTORIZA A ELEIÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL, PODENDO SER, INCLUSIVE EMPRESA ADMINISTRADORA. EDITAL DE CONVOCAÇÃO CONVOCANDO OS CONDÔMINOS PARA A ELEIÇÃO DE REPRESENTANTE LEGAL DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE TORNA IMPERIOSA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (BRASIL. TJ-RJ – APL: 03594332920158190001. Décima Segunda Câmara Cível. Data de Publicação: 17/03/2017)
