OS 10 ANOS DE ABNT NBR 16.280
E esse plano de reforma aí? É verdade esse bilhete?
Conta aqui para gente. Você já ficou bravo com seu síndico porque você “só ia instalar um ar condicionado”, ou “só” ia trocar um piso”, ou “só” tirar uma parede, e o síndico pediu um monte de documento?
Pois se seu síndico pediu documentos, jogue suas mãos para o céu, porque ele estava zelando por você e pelos seus vizinhos.
Reformas são inevitáveis e, muitas vezes, necessárias para a manutenção e valorização dos imóveis em condomínios residenciais. E de repente até para “enfeitar” seu lá. É legítimo o condômino querer fazer respostas em sua unidade autônoma bem como autorizar reformas por parte de seus inquilinos.
No entanto, a execução dessas obras pode gerar conflitos e transtornos entre os moradores se não for bem planejada e regulamentada. É nesse contexto que se destaca a importância de um Plano de Reforma bem estruturado. Este documento não apenas organiza e regula as obras, mas também assegura a segurança, a tranquilidade e a convivência harmoniosa no condomínio.
O Plano de Reformas não é uma invenção da cabeça do síndico. O plano de reformas é uma norma técnica que visa a garantia da segurança da sua edificação. Obras podem envolver alterações estruturais, instalações elétricas, hidráulicas, hidrossanitárias entre outros sistemas que, se não forem realizados corretamente, podem comprometer a integridade do edifício. O plano estabelece diretrizes claras para que todas as intervenções sejam feitas de acordo com as normas técnicas vigentes, prevenindo acidentes e garantindo a segurança de todos os moradores.
A ABNT NBR 16.280, nasceu em 2014 e passou por 3 revisões. E a última revisão foi feita agora em janeiro/2024.
Essas revisões são de especial importância pois destacam com clareza as responsabilidades do Condomínio e as responsabilidades da unidade privativa, para antes da obra, o durante a obra e depois da obra.
“(…) ITEM 6. Incumbências ou encargos
6.1. Responsável(is) legal(is) da edificação
6.1.1. Antes do início da obra de reforma
Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte:
- a) quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;
- b) requerer as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;
- c) receber as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;
- d) autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de reforma; e,
- e) promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.
No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade a realização da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
(…)”
FONTE: ABNT NBR 16280:2024 – REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS – REQUISITOS, PÁGINA 05.
Áreas Privativas
As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem atender aos requisitos de 5.1 e ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação ANTES DE SEU ÍNICIO.
5.2.1. Durante a realização das obras de reformas, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.
5.2.2. Não pode ocorrer obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência da edificação. Caso necessário, devem ser criadas rotas de fuga e saídas de emergências compatíveis com a ABNT NBR 9077, que devem ser implementadas antes do início da reforma.
5.2.3. Durante a realização dos serviços devem ser implementados controles que validem as condições de terminalidade ou recebimento das etapas de obra, de modo a garantir o cumprimento dos requisitos legais e as especificações elencadas no plano observadas as condições apresentadas no escopo da obra a ser realizada.
5.2.4. Se for constada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funcionários. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise pelo profissional habilitado, com sua aprovação, e comente após o comunicado formal ao proprietário, possuidor ou responsável legal, a obra pode ser retomada. Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, ações técnicas, legais e emergenciais, cabíveis devem ser tomadas. Não obstante, as medidas para recuperação e restauro da segurança devem se acionadas.
FONTE: ABNT NBR 16280:2024 – REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS – REQUISITOS, PÁGINAS 03 E 04.
É claro que dependendo do tema, precisaremos complementar os quesitos em demais normas e legislações vigentes.
Há mais benefícios deste planejamento de obras:
- Menos ruídos na convivência com os vizinhos sobre ruídos, poeiras e outros incômodos: Planejando direitinho, há uma previsão sobre horários permitidos para execução de obras, medidas de controle de sujeira e disposição correta de coleta de entulho.
- Preservação da estrutura da edificação: o plano de reformas assegura que as mudanças realizadas não prejudiquem a edificação seja de nível estético ou de nível estrutural. Isso inclui padronização de materiais, acabamentos visíveis, como fachadas e varandas, ar condicionado, telas de proteção entre outros;
- Transparência e comunicação: O Plano de Reforma promove a comunicação clara e eficaz entre os moradores, síndico e administradora. Todos são informados sobre a natureza das reformas, prazos e possíveis impactos. Essa transparência gera confiança e cooperação entre as partes envolvidas, facilitando a execução das obras.
- Clareza no planejamento financeiro da obra: O plano de reformas permite que a unidade privativa possa ter uma visão mais assertiva no que tange o financeiro da obra.
A implementação de um Plano de Reforma é uma prática essencial para qualquer condomínio que deseja realizar obras de maneira organizada, segura e harmoniosa. Ele assegura a conformidade com as normas legais, preserva a estrutura e a estética do edifício, minimiza conflitos entre moradores e facilita o planejamento financeiro. Em última análise, o Plano de Reforma é um instrumento indispensável para promover a convivência pacífica e a valorização do patrimônio comum, refletindo diretamente na qualidade de vida dos condôminos. Portanto, síndicos e administradores, ao considerarem reformas em suas edificações, devem priorizar a elaboração e a implementação de um Plano de Reforma detalhado e bem estruturado.
E não se esqueça de dispor de um profissional habilitado e qualificado para a devida análise técnica do procedimento de plano de reformas do seu condomínio.
Coautoria:
Pedro Andrade
Engenheiro Civil
Especialista em Patologia das Construções
Em condomínios desde 2021
