Os síndicos de condomínios não podem, de forma nenhuma, proibir o uso das áreas comuns ao condômino inadimplente, o meio legal de cobrar o devedor não é impedir o uso das áreas, mas o ingresso de medida judicial de cobrança para a correta aplicação das sanções nos termos da lei.
Ao condômino inadimplente a sanção é a pecuniária, a qual engloba juros legais (1% ao mês), correção monetária e multa moratória (2%). Caso a Convenção ou o Regimento Interno do condomínio estipulem sanção lateral, preterindo o devedor de utilização das áreas comuns, o preceito é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua destinação e o próprio direito de propriedade.
É o que prevê o Artigo 1.335, inciso II do Código Civil. “São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Em caso do uso do salão de festas, caso o ambiente se proceda mediante pagamento, poderá o condomínio exigir que este pagamento ocorra de forma antecipada, mas somente do devedor, o procedimento deve ser adotado a todos, mediante aprovação em assembleia, e contanto que está em consonância com a Convenção e Regimento Interno.
Vejamos o entendimento do Desembargador Francisco Loureiro sobre o tema: “Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento Interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”.
O §1º do Art. 1.336 do Código Civil disciplina as sanções aplicáveis ao condômino inadimplente no pagamento das despesas condominiais. É um dos preceitos mais polêmicos do Código Civil, introduzindo profundas alterações em relação ao que determinava o Art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591/64. Traça as regras sobre a cobrança dos juros moratórios e da multa moratória. As sanções ao condômino inadimplente no pagamento da contribuição condominial são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária.
Diversamente do que constou na sentença recorrida, fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na Convenção ou em assembleia, especialmente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Isso porque os direitos fundamentais do condômino, garantidos no Art. 1.335 do Código Civil, são de ordem pública e incidência imediata, derrubando preceitos em contrário de convenções e Regimentos Internos. (Apelação Cível nº 410.758.4/8).
