1) O condomínio foi constituído há mais de 20 anos. Na ocasião da construção, houve falência da construtora e as unidades foram construídas por empreitada e até hoje a área de lazer ficou sem ser construída. Na época, a administração redigiu uma Convenção, e coletou as assinaturas de porta em porta. Essa Convenção foi registrada no cartório de notas. Entendo que ela possua todos efeitos legais que uma Convenção devidamente registrada no RGI, porém, temos problemas com os bancos que não querem aceitá-la. Isso está correto? (Adilange Fraga Brito)
RESPOSTA: Nos termos do art. 1.333 do Código Civil prevê que, “ A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
A Súmula 260 do STJ estabelece que: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Da análise dos dispositivos legais supramencionados, conclui-se que após aprovação a Convenção de Condomínio de imediato se torna válida inter partes, independente do seu registro. O registro da Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis tem a finalidade de dar publicidade e torná-la oponível contra terceiros.
Ao que parece a Convenção do seu condomínio deve ter sido registrada no Cartório de Títulos e Documentos e Civil e Pessoas Jurídicas e não no Tabelionato de Notas, a menos que a Convenção tenha sido feita por meio de Escritura Pública e, por isso, formalizada no Cartório de Notas.
Seja por escritura pública ou por instrumento particular, a Convenção deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis que é a serventia extrajudicial responsável pelo registro, para que seja averbada na matrícula dos imóveis e se torne pública perante terceiros. Daí a justificativa dos bancos para exigir que a Convenção de Condomínio esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
2) Outra dúvida é com relação a fração ideal. Como ela foi redigida pela administradora, verificamos recentemente que o cálculo da fração ideal está errado, fazendo com que unidades de 3 quartos absorvam um percentual muito maior do que deveria. Os proprietários das unidades de 2 quartos não aceitam esse erro, pois, passariam a pagar mais. Como proceder para corrigir esse erro? Se o condomínio for elaborar nova convenção, atualizada, esse erro pode ser corrigido? (Adilange Fraga Brito)
RESPOSTA: Dispõe o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, que são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” A ressalva que consta no referido deve ser interpretada como a forma da cobrança do rateio das despesas do condomínio, se por unidade ou por fração ideal.
No caso posto em análise, não se trata de condição prevista no referido artigo, a diferença de valores das frações ideias decorreu de erro cálculo no momento da elaboração da Convenção e, por esse motivo, o rateio também está errado. O processo de correção deve ocorrer em duas etapas, a primeira para obter as informações sobre os dados corretos das frações ideais poderão por meio de emissão da Certidão de Registro da Incorporação Imobiliária. Na certidão constará a especificação da área privativa, área comum, área total e a fração ideal sobre o terreno que pertence a cada unidade autônoma. A segunda por meio do processo de alteração da convenção submetendo o novo texto a com a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos conforme preceitua o artigo 1.351 do Código Civil.
