1.Muitas vezes no condomínio têm alguns moradores que podemos chamar de antissociais, são mal-educados, não respeitam as regras do condomínio, etc. Como lidar com esse tipo de problema?
O primeiro passo é sempre o diálogo, é tentar educar o morador. Muitas vezes ele não sabe que está incomodando. Após a ciência da perturbação, e desde que ela não seja resolvida, o síndico junto com o Corpo Diretivo deve aplicar advertência e multa. Em último caso, o condômino antissocial poderá ter seus direitos de propriedade do bem limitados, ou seja, não perderá o bem, e sim o direito de usar ele de forma completa. O que pode ir desde a aplicação de multa judicial no caso de descumprimento de algo que seja determinado judicialmente, e em último caso até mesmo ser impedido de usar o bem.
A assembleia geral com voto de 3/4 dos votos dos condôminos restantes aplicar multa de até 10 vezes o valor da cota condominial ( Art. 1.337 do Código Civil)
2.Uma coisa muito comum no dia a dia dos condomínios, é o famoso barulho. Muitas vezes determinado condômino tem que lidar com o barulho de móveis sendo arrastados, cachorros latindo, pessoas andando de salto, música alta, etc. Isso gera muitos conflitos, como o condômino que se sente prejudicado pode resolver esse entrevero?
Problemas pontuais entre unidades, os moradores podem ter a participação do síndico na solução do caso, mas não tem como exigir que o sindico ingresse em juízo por exemplo contra o morador. Se está atrapalhando somente uma unidade. O sindico pode enviar uma correspondência com cópia da reclamação enviada para tentar dar ciência do problema e buscar uma solução. Em alguns casos uma reunião com o objetivo de mediar a situação pode resolver o caso. De qualquer forma, o morador incomodado poderá ingressar em juízo em defesa de seus próprios interesses independente da ação do síndico.
Os limites de ruídos permitidos são baseados na Federal e Norma da ABNT a qual prevê a emissão de ruído de no máximo 55 decibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas externas e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos. Em uma Área mista, predominantemente residencial.( Art. 54 da lei 9.605/1998 do CONAMA, NBR 10151:1987(ABNT), NBR 10152:1987( ABNT)
Ademais perturbar o sossego alheio é crime previsto na Lei de Contravenções Penal
Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:
IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:
Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses.
O que pode embasar uma solicitação de apuração e medidas necessárias pela Polícia Militar, a qual deve ser seguida de um Boletim de Ocorrências.
3.Assembleia é sempre um lugar onde muitas vezes os ânimos ficam exaltados. Como o síndico e a gestão deve lidar para conter os tumultos que podem ocorrer?
Primeiro as assembleias precisam estar bem preparadas, ter uma pauta e preparação prévia. Importante que o presidente eleito para presidir os trabalhos da mesa saiba como conduzir a reunião. Ao presidente cabe entre outros, franquear a palavra aos presentes em situações pertinentes, além de manter a ordem. Deve saber o momento de seguir em frente com a pauta ou de submeter alguma decisão a assembleia. A autoridade máxima em uma assembleia é o presidente da mesma e não o síndico.
A assembleia é local de condôminos e em dia com as suas cotas condominiais, pessoas estranhas precisam estar munidas de procuração. E em alguns casos as assembleias devem ser gravadas, o que muitas vezes faz com que as pessoas se comportem melhor.
Importante não deliberar o que não estiver na ordem do dia, pois não poderá ser implantado e poderá causar somente tumulto e insatisfação.
Tumultos e brigas em assembleias podem geram inclusive indenizações em prol de condôminos que tenha sido agredidos moral ou fisicamente, sendo que o comportamento do síndico e do presidente de mesa será determinante para apaziguar os ânimos e estabelecer a ordem. Inclusive encerrando os trabalhos quando não houver condição de condução com ordem, ou risco a integridade física dos presentes.
4.Conhecemos alguns casos de moradores que por alguma discordância, acabam ameaçando a gestão e o síndico, chegando até a agressão verbal e corporal. Como a gestão deve lidar em um caso como esse?
O síndico ao mesmo tempo em que tem um cargo administrativo, e deve manter a ordem no prédio e ele é eleito pelos moradores, então tem função política também. Desta forma, é importante tentar achar um equilíbrio na gestão.
É sabido que sempre vão existir pessoas contrárias a qualquer gestão, por melhor que ela seja, difícil uma gestão condominial ter unanimidade de aceitação. Todos os condôminos devem ser respeitados, e as suas opiniões ouvidas, porém, deve ficar claro que o síndico é um preposto, e apesar de ter autonomia ele deve agir conforme determinado de assembleia, observando sempre o voto da maioria, convenção e regimento interno.
Quando existirem pessoas contrárias a gestão, e que sejam agressivas, com ameaças, o sindico precisa ter ima postura enérgica, deve trabalhar em conjunto com o conselho a fim de apurar cada fato e trabalhar para inibir tais situações de risco. Ter uma assessoria jurídica ajuda nesses momentos. Em vários casos, a sugestão será lavrar um boletim de ocorrência de ameaça, e notificar e multar a unidade quando for caso de desrespeito a convenção e não algo pessoal.
5. Quando dois condôminos acabam tendo alguma briga no condomínio, a gestão deve interferir? Como proceder?
Pessoas brigam e discutem em vários locais, por exemplo: um casal discutindo no parque, não requer a intervenção da polícia, mas se houver uma agressão, daí é um caso de polícia, da mesma forma dentro do prédio. Se houver excesso e interferir no sossego, segurança dos demais condomínio ou, o sindico deve advertir e se for o caso o multar os condôminos por perturbar o sossego alheio ( Art. 1.336, IV do CC). Porém, se estiver ocorrendo um ato que a lei determina como crime o sindico, ou qualquer pessoa deverá chamar a polícia.
6.E no caso das brigas entre os filhos dos condôminos, como lidar com essa situação?
Da mesma forma, quanto menos o condomínio interferir melhor, somente deve tomar partido em casos extremos, se não transfere um problema de crianças e adolescentes, que os pais devem resolver, em um problema do condomínio ou até mesmo em caso de polícia.
7. Muitas vezes, quando dois condôminos estão em conflito, o carro do vizinho se transforma em um alvo. O condomínio é responsável pelos danos que ocorrem na garagem? O que pode ser feito para resolver o conflito?
Primeiramente, por mais que os danos sejam causados dentro do condomínio, este não poderá ser responsabilizado por apurar ou reparar os danos. No máximo o prédio poderá, através de solicitação por escrito e justificável, após avaliação fornecer as imagens do circuito interno. Em alguns casos as imagens devem ser fornecidas somente mediante solicitação judicial, por exemplo: quando envolverem menores e brigas conjugais.
Nesse caso o condomínio não deve interferir na briga entre moradores e deverá, se oportuno procurar conciliar a situação. Desde que faça com muito cuidado para que o condomínio não vire parte do problema.
8.Quando há um problema entre visitante do condomínio e um morador, quem é o responsável por cada uma das partes? O proprietário ou o visitante que causou o problema?
O condômino responde pelo seu visitante quando ocorrer o descumprimento do Regimento, porém o condômino poderá acionar na justiça o infrator/ amigo e ter o ressarcimento do valor da multa ou do prejuízo financeiro causado. E no caso de um crime ocorrido no condomínio a responsabilidade é pessoal do visitante.
