Seguro e os condomínios

Obrigação do síndico em contratar está expressa no Código Civil

Sabemos que as responsabilidades do síndico não são poucas e não param de aumentar. Negligenciá-las não é uma boa ideia.

Porém, a obrigação de se contratar um seguro é fundamental. O síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente caso haja um sinistro no condomínio e esteja sem seguro.

Veja o que diz o artigo 1346 do Código Civil:

“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.

Há também dispositivo sobre o tema na lei 4591/64, a lei de condomínios. :

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

e

Art 16: Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.”

Como se pode perceber, fica difícil ignorar algo tão expresso nas leis que regem a atividade de síndico.

Mas será que todo gestor de condomínio entende a importância – e a necessidade – de se contar com um bom seguro? Nem sempre isso acontece.

“O seguro deve ser pensado como a possibilidade de reconstrução da edificação, caso haja um incêndio, por exemplo”, explica Pedro Bento, da Shelter, uma corretora especializada em condomínios.

Isso porque é essa a serventia do seguro: a possibilidade de reconstrução do prédio.

“O seguro é obrigatório para todas as edificações, e ele visa  cobrir os custos da reconstrução, de acordo com o memorial construtivo. Isso é uma dúvida bastante comum: o seguro simples não irá cobrir, por exemplo, materiais de acabamento diferenciados utilizados dentro das unidades”, argumenta Boris Ber, CEO da Asteca Seguros.

TIPOS DE SEGURO PARA CONDOMÍNIO

Existem diversas opções de seguros para condomínios, e o valor de cada apólice vai depender do perfil de cada empreendimento.

E como são muitas as opções, assim como a responsabilidade do síndico com o assunto, é fundamental escolher bem.

É importante poder contar com um corretor de seguros de confiança. O profissional vai poder apontar e explicar para o síndico e o conselho qual a melhor apólice para atender as necessidades do condomínio”, analisa o advogado especialista em condomínios André Junqueira.

Isso porque existem muitos serviços na área de seguros para o condomínio. Vamos explicar as principais coberturas:

• Cobertura básica simples: contempla danos de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado, e explosões de qualquer natureza e queda de aeronave. Possui um valor mais acessível e tem limites de cobertura por danos elétricos, quebra de vidros, etc.

Além desses quatro itens cobertos, quem optar pela cobertura simples pode contratar, à parte, as chamadas coberturas acessórias, que englobam: danos elétricos, quebra de máquinas, alagamento e desmoronamento, vazamento de sprinklers, tumultos, rompimento de tubulações e quebra de máquinas

• Cobertura básica ampla: cobre, além do que consta na cobertura simples e de todos os itens da cobertura acessória também cobre colapso estrutural e outros eventos de danos materiais.

“Importante salientar que apenas a cobertura simples é obrigatória por lei. Geralmente, porém, optamos pela ampla por atender diversas outras necessidades do condomínio”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

O estimado é que a cobertura ampla custe, para um prédio de até 40 unidades, o dobro do valor da cobertura simples.

COBERTURAS FACULTATIVAS PARA CONDOMÍNIOS

Além dessas duas coberturas, há também outros produtos que o condomínio pode adquirir, independente se a cobertura escolhida foi a simples ou a ampla. São as chamadas “coberturas facultativas”.  Confira!

• Responsabilidade civil do síndico: é um dos produtos mais populares para condomínios. Esse tipo de seguro vai cobrir danos a terceiros, falhas na prestação de serviço, entre outros.

“Aqui é importante ressaltar que a seguradora não cobre atos ilícitos que porventura o síndico tenha participado. Muita gente acha que o seguro de responsabilidade civil cobre qualquer coisa. Mas esse tipo de ‘falha’ ele não cobre”, alerta Gabriel Karpat.

• Responsabilidade civil do condomínio: A cobertura desse seguro engloba, por exemplo, danos que a falta de manutenção pode causar, como um portão cair em cima de um carro, ou uma antena do condomínio que se desprenda e cause algum dano a um terceiro.
• Seguro de vida dos funcionários: pode ser uma opção para quem conta com funcionários próprios no condomínio e quer contar com um cuidado extra.

Existem outras coberturas facultativas, como para roubos nas áreas comuns e nas unidades, para responsabilidade civil envolvendo danos morais, equipamentos do condomínio e veículos, entre outros.

“Há uma gama enorme de coberturas para o condomínio. Muitas vezes, para saber exatamente qual a necessidade real do condomínio, o ideal é que se busque a colaboração de um corretor de seguros”, aponta Boris Ber.

SEGURO PARA OBRAS NO CONDOMÍNIO

Optar por um seguro para uma obra de grande porte é uma segurança importante. O mesmo pode ser contratado pela própria empresa contratada, ou pelo próprio síndico. Nesse caso, pode-se negociar um desconto, dependendo do custo do seguro.

 “Muitas vezes uma benfeitoria pode custar R$ 200 mil para o condomínio, mas o síndico não quer gastar R$ 5 mil no seguro. Não faz sentido para mim”, analisa Gabriel Karpat.

O seguro ajuda também em casos de obra de longo prazo em que é dada uma grande entrada.

“É mais uma forma do síndico de precaver de que o que foi contratado e pago será recebido pelo condomínio”, analisa Boris Ber.

DÚVIDAS COMUNS SOBRE SEGUROS E CONDOMÍNIOS

Como o seguro mexe com o dinheiro de todos no condomínio, é muito comum que algumas dúvidas, ou até alguns mitos.  Entenda alguns deles

ESTOU SEM AVCB E HOUVE UM SINISTRO. A SEGURADORA VAI ME PAGAR?

Depende muito do que aconteceu de fato e também do momento da contratação. “A seguradora não pode cobrar algo no momento do sinistro se isso não foi checado quando o seguro foi contratado. Muitas vezes não se pede o documento ao se fechar o serviço”, explica o advogado André Junqueira.

Ou seja: se o documento não foi exigido antes, no momento da contratação, quando ocorre um sinistro o documento não pode ser solicitado.

Isso porém, pode ajudar a seguradora a demorar para pagar – e também fazer com que o síndico procure um advogado para mediar a questão.

COBERTURA SIMPLES PAGA DANOS DENTRO DAS UNIDADES?

Não. Infelizmente, a única apólice que paga danos dentro da unidade – como um incêndio dentro da mesma, onde só houve dano no local – é um serviço específico para esse fim.

Existe cobertura facultativa para o condomínio para esse tipo de sinistro, assim como há a possibilidade de cada condômino buscar uma apólice para a sua unidade, de acordo com o que achar viável.   

POSSO COBRIR O VALOR DO DANO E DEPOIS A SEGURADORA ME RESSARCE?

 Uma dúvida bastante comum, principalmente em se tratando de equipamentos do condomínio cujo uso é bastante intenso, como o elevador.

“Muitas vezes isso pode causar um incômodo, mas o ideal é que o reparo ou manutenção do aparelho sejam custeados pela seguradora. Pagar antecipadamente pode, muitas vezes, fazer com que a empresa não queira indenizar posteriormente”, analisa André Junqueira.

FURTOS NAS ÁREAS COMUNS, COMO EM GARAGENS, ESTÃO COBERTOS PELA COBERTURA SIMPLES?

Não. Essa é uma dúvida bastante comum. Existe cobertura facultativa para esse tipo de ocorrência, mas, via de regra, essa contratação não é a mais comum para condomínios.